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一种社会性监管模式——中国食品安全监管模式的理性回归/李长健

时间:2024-07-05 23:09:15 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9400
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一种社会性监管模式——中国食品安全监管模式的理性回归
李长健 张 锋

(本文发表于《重庆社会科学》2006年第3期)

作者简介:李长健,华中农业大学文法学院教授,法学系主任,经济法学硕士生导师,武汉大学法学院法学博士生,湖北省法经济学研究会副会长,武汉市经济法研究会副会长,主要从事经济法学、国际经济法和“三农”法律问题研究。 张 锋,安徽涡阳人,华中农业大学文法学院,主要研究方向经济法学、行政法学。

摘要:动态社会契约理论论证了三元社会结构的合法性,食品安全监管作为一种公共产品或准公共产品,它可以有政府主体、市场主体供给,还可以有社会中间层主体供给。对以上三种供给模式的成本收益分析,论证了我国食品安全监管模式将理性回归到一种社会性监管模式。
关键词:食品安全监管 动态社会契约论 社会性监管模式
Abtract:The dynamic society contract theory has proved the triangle social structure validity. As one kind of public product ,food’s safty supervising may not only have the government supervising, but the market supervising and also the social intermediate supervising. The article analyzes three kind of cost - income pattern,point out that food’s safty supervising pattern will return to the rational social supervising pattern.
Key word: Food’s safty supervising The dynamic society contract theory Social supervising pattern
“民以食为天,食以安为先”,2005年从“苏丹红”事件到牛奶事件、甲醇啤酒、孔雀石绿、致癌薯条,食品安全的问题引起全社会的关注。食品安全是人类生存和发展的基础,它关系到每个食品消费者的切身利益、社会的稳定。我们面对食品安全问题的挑战,应该建立怎样的监管机制,实行怎样的监管模式对食品安全进行有效的监管呢?
一、 动态社会契约理论——二元结构到三元结构的形成
传统的社会契约论构建了“政治国家——市民社会”的两元架构,随着社会的经济、政治、文化发展变化,两元架构下出现了“市场失灵”和“政府失灵”的现象,于是社会对社会结构提出了新的需求,动态的社会契约论也就应运而生。动态社会契约论包括两层内涵:一方面,人们将部分权力让渡给某个主权者——即政府(国家)。由于社会情形的变迁,又将部分权力让渡给一些社会中间层组织;政府为了保障人们的安全、自由、正义、公平、秩序、效率,也将一些人们让渡的权力,让渡给社会中间层组织。另一方面,社会中间层——社团既是其成员缔结契约的结果,又是人们与政府缔结契约的结果,因此在其社会与契约关系中,根据社会地位(角色)即身份不同,分别施加不同的影响,即保持人们交易过程中的“校正公平”。动态的社会契约论以新自然法思想与社会连带主义思想为底蕴,弥补了社会契约论的不足与契约自由的流弊,构建了从政府、个人的二元社会主体结构到政府、社会中间层组织、个人三元社会主体结构,并且形成了三元互动结构下权利形态:第一,以人们手中掌握的不断缔约能力——即宪法上规定的结社权,不断对政府(国家)施加压力,迫使各国政府不断改善,满足社会公共需求;第二,使公共利益的单一代表制(政府)转化为公共利益的多个代表制(政府、社团、个人),形成公共利益代表者的有效竞争机制;第三,社会中间层主体藉此取得合法权利,能够增强其成员收集信息的能力,强化其判断力。[1]社会动态理论的确立,从自然法、契约论的角度论证了公共产品供给主体多元化的合法性和合理性,是政府主体监管、社会中间层主体监管、市场主体监管进行合理的产权配置的理论基础。食品安全监管作为公共产品或准公共产品,它的供给主体可以是政府主体,也可以是社会中间层主体和市场主体,使它们在三元互动格局进行有效的竞争,并形成对食品安全监管的社会性监管模式。
二、三种食品监管模式的比较——成本收益分析
(一)主导型监管:政府监管模式成本收益分析
国家食品安全是人类生存和发展的基础,它关系到一个国家食品企业之间的良性竞争、行业的健康发展,关系到食品企业在国际市场上的地位和竞争力,最重要的是它关系到每个食品消费者的切身利益、社会的稳定和社会公共利益。试想一个国家连公民的食品安全都不能保障,那么它的职能如何实现?它又怎能代表公民的利益、实现社会公整体利益可持续化呢?食品安全这一公共领域,政府作为社会公共利益的主要代表者,政府公权力是必须涉入的,运用政府公权力对食品安全监管,在立法、执法、法律救济、法律监督具有天然的成本优势。食品安全监管立法权、执法权、司法权是一种纯粹的公共产品,根据新制度经济学的理论,它的资产专有性程度高,提供替代产品的成本代价高昂,并且很难获得法律上的权威性。食品安全监管关系到国计民生、政府职能的实现、社会的稳定,若由市场主体或社会中间层主体在食品安全监管立法、执法、司法的供给,它的经济成本、社会成本是巨大的,不能发挥政府权力在这一领域的规模成本优势、政府公信力优势,并且一旦失控,可能造成社会巨大的损失。
政府对食品安全进行监管,需要巨大的运行成本。第一,政府在某种程度上是经济人,也是有限理性的,也要追求自己利益的最大化,在制定、运行相关的食品安全监管制度时,也要考虑成本收益,它可能会为了政府利益而忽视个体利益、社会公共利益,甚至直接损害个体利益、社会公共利益。由于政府的行政官僚组织庞大,缺乏有效的绩效考核机制,政府官员可能在理性经济人的支配下,导致政府权力异化,出现权力设租、寻租现象,使公共产品的供给违背初始目标;第二,政府对食品安全监管的单一供给模式,使公众对供给的公共产品缺少可选择性,政府在没有任何竞争压力的情况下,可能致使行政效率的低下,行政管理成本增加;由于政府行政权力的单方性、强制性、刚性, 导致行政监管行为的不易接受性,受监管主体可能会对监管行为不服,导致监管行为的执行困难,增加行政的执行成本,也会引起不必要的争端,增加解决纠纷的成本,使我国原本有限的司法资源更加紧张,社会的诉讼成本增加;第三,政府若既作为食品安全监管的供给者,又同时履行监管者的角色,在没有相应的竞争机制的压力下,在监管成本的约束下,政府缺乏食品监管制度供给的创新动力,导致制度供给与制度需求之间失衡。在新制度经济学看来,在制度不均衡的情况下,产权难以界定清楚,社会资源会产生巨大的浪费,增加整个社会的交易成本;[2]第四,政府食品安全监管的技术性、专业性有限,而受监管主体在技术上往往拥有信息成本优势,政府要想对受监管主体有效监管,必须在相关的技术、专业、行业投入巨大的人力、财力、物力、精力,直接增加了政府食品安全监管的运行成本。
(二)主体型监管:社会中间层组织监管模式的成本收益分析
社会中间层组织是指,以供给准公共产品为主要取向,不以盈利为主要目标,不具有强制性,实行自愿和自治式运作,独立于政府主体和私人主体之外的组织机构。它具有以下特征:第一,准公共性,它的设立是为了实现和维护以社会整体利益优化,主要供给准公共产品,不以供给私人产品为主要取向,不以盈利为主要目的,它面向市场但不屈从于市场、超脱于市场但不能超越于市场;第二,非强制性,即完全不能(或主要不能)像政府部门那样借助于政府机器的强制力量来开展活动,也就是说,它应当主要靠自愿和自治的方式来运作;第三,独立性,即它在法律地位上是不能是政府的附属物,在人员任免上不能是政府编制,在业务活动上不能是政府命令或包办,以保证它的管理规范、公平、公正,平衡协调政府和私人之间的关系;第四,专业性,食品的安全信息具有较高的技术性、专业性,而且受监管者总是具有信息成本优势,这就需要社会中间层主体具有专业性,能在相关的专业、行业、领域提供专业的服务,平衡各主体信息不对称之间的矛盾。[3]
社会中间层主体所具有的特征,使它在供给(准)公共产品时更具有效率性、公正性、适应性、可接受性、专业性、独立性,降低具体食品安全监管的成本。第一,降低执行成本,社会中间层组织具有独立性、民间性、专业性,它作出的行为相对专业、权威、可接受性,使受监管主体乐意接受具体的管理、处理行为,减少食品安全监管的执行成本,同时监管的可接受性,降低了食品安全纠纷出现的概率,节约了司法资源,降低了诉讼成本;第二,降低了交易成本,社会中间层主体的专业性、独立性、增强了受监管主体之间的信任、消费者对食品生产企业的信任,大大降低了市场主体信息收集的成本、谈判成本、签订契约的成本。社会中间层主体的专业性,使他们在制定一些监管标准、检测的手段时更加科学具体,可以更好的实现对受监管主体的监管,减少受监管主体的机会主义倾向,减少消费者和其他企业的额外成本;第三,降低监管制度均衡成本,制度的每次均衡都是在很多次制度博弈的结果,社会中间层组织构建了政治政府和市民社会之间的桥梁,使有效的信息在政治国家和市民社会之间顺利传递,减少制度需求和制度供给平衡的周期与频率,降低了制度均衡的成本;[4]第四,社会中间层主体的有效监管,减少政府监管的成本,减少食品安全事故发生的概率,直接降低社会运行成本。当然,社会中间层主体的存在也需要运行成本,也有自己的利益追求,也可能会出现一些异化和寻租。目前对转基因产品的推广,很多中间层主体受利益驱动都提倡推广,但转基因食品安全性没有得到科学的认定,一旦发生事故,后果损失难以计算,所以政府也要对社会中间层主体进行必要的监管,增加政府对中间层主体监管的成本。但社会中间层主体在日常具体的监管中,在技术性强、专业性强的领域有较大的监管成本优势,并且政府相对容易对社会中间层主体进行有效监管,监管的社会边际收益大于社会边际成本。
(三)基础型监管:市场主体监管模式的成本收益分析
市场活动主体包括食品企业的投资者、生产者、经营者、消费者等,他们都是食品安全监管的市场主体,但是消费者与食品安全利益关系最大,其他市场主体在一定的程度上本身也是消费者,所以在这里我们主要讨论消费者监管的成本收益问题。根据我国消费者权益保护法的规定,消费者有以下权利:(1)追求安全的权利;(2)知情权;(3)选择权;(4)公平交易权;(5)依法求偿权;(6)监督批评权。这些法定权利为消费者对受监管主体的监管提供合法、合理的依据。食品安全关系到每个消费者的切身利益,他们对食品安全监管的动力最强,呼声最大,他们通过各种渠道对相关主体施加压力,通过公民的投票权、结社权推动国家、社会中间层的监管;食品消费者代表的利益主体最广泛,利害关系最明确,他们可以通过消费者购买指数对受监管主体的经济利益进行影响,使受监管主体认识到食品安全关系到自身的经济利益、利润;同时食品消费者通过诉讼等法律方式实现对受监管主体的监督,加大受监管主体的机会主义行为的成本,使他们在巨大的成本压力下规范运作;最后,食品消费者的直接监督行为,在一定程度上制约了受监管主体的机会行为,也在另一方面节约了政府、社会中间层主体的监管成本。
对于食品消费者来说,食品供给者具有明显的信息成本优势,他们之间存在严重的信息不对称,食品消费者获得食品安全信息的成本高昂,不可能在购买食品时收集所有相关的食品安全信息;另外食品安全信息具有专业性、技术性特点,普通的消费者也不具有收集、分析、判断的能力,并且信息收集、分析、处理的成本巨大;还有食品安全隐患需要较长的时间才能发现,如果这也需要消费者自我鉴别,也不具有可操作性,而且成本高昂;普通消费者提起食品安全诉讼,因为信息的不对称,食品安全的举证需要较强的专业性,所以在举证方面比较困难,这也增加了消费者的诉讼成本;还有食品安全关系重大,一旦发生事故,它的社会危害后果不堪设想,比如“公地悲剧”的出现,这些证明了消费者个体食品安全监管的社会成本巨大,不具有可操作性,不利于保障消费者的基本权利。
三、理性回归——中国食品安全社会性监管模式
(一)社会性监管模式的成本收益分析
食品安全社会性监管模式是一种整合政府资源、社会资源、个人资源的综合性监管模式,它是以政府监管为主导,以社会中间层监管为主体,以市场监管为基础,合理配置食品安全监管的权力,实现制度供给和需求的相对均衡,以降低社会监管成本,实现社会福利最大化、可持续性化的一种监管模式。
社会性监管模式是对原有的社会监管资源的有机整合,而不是三者的简单相加组合,它能产生巨大的社会收益,我们可以对之进行成本收益分析:第一,降低食品安全监管的立法、执法、司法成本。食品安全社会性监管是三元社会主体合理互动的结果,国家在进行食品安全的立法时,充分考虑了其他监管主体和利害关系人的利益,社会中间层主体和公众对立法的积极参与,食品安全信息在国家、社会、个人之间顺畅流动,增加了国家食品安全立法的科学性;由于国家立法的科学性,社会中间层主体提供技术、标准方面的专业、中立、公正,社会公众的积极参与,提高了食品安全监管的权威,增加社会受监管主体对监管行为的接受程度,使食品监管的规定利于执行,减少了食品安全监管的执行成本;食品安全监管立法的科学完善,执行的可接受性,减少了监管方面的纠纷,减少了不必要的诉讼成本,减轻国家司法资源的压力。第二,降低社会的交易成本。社会性监管模式在国家、社会中间层、消费者之间搭建了信息平台,食品安全信息低成本的向公众公开,消费者易于收集、分析、判断食品安全信息,相关主体在较低的信息成本下进行交易,降低了食品交易的契约成本,增加消费者对食品安全的信心指数,提高消费者的消费信心,增加社会的经济收益。第三,降低食品监管制度的供给、变迁、创新的成本。由于三元主体共同参与对食品安全监管这一公共产品的供给,首先在数量上增加了公共产品的供给,即增加了社会的总收益。再者,三元主体的供给,势必出现有效的竞争格局,在巨大竞争的压力下,供给主体必将提高供给的质量;[5]三元监管主体的合意均衡,信息合理高效流动,监管制度更易于实现相对均衡,降低食品安全监管的制度变迁成本;三元监管主体之间的有效竞争,增加了社会监管制度创新的动力,创新高效的监管提高了社会收益。
(二)中国食品安全社会性监管模式的合理构建
1、加强国家在食品安全立法、执法、司法方面的监管。
第一,强化食品企业的市场准入标准。建立严格的食品企业市场准入制度,从源头上制止不安全食品进入市场,是食品安全防护网的首要防线。我国法律应该明确食品经营企业具备的卫生条件和检测手段,对食品企业的立项、安全状况进行实质性审查,增加对食品企业的投资者和管理者强制性的培训和实质性的、不流于形式的考核,强化企业的社会责任;第二,整合我国食品安全相关的法律体系。我国目前对食品安全监管的主要法律法规又《食品卫生法》、《产品质量法》、《消费者权益保护法》等,这些法律存在交叉、重叠、矛盾、空白,对同一食品违法行为,法律又不同的规定,有些规定甚至是矛盾的,但对有些违法行为,却出现法律的空白,没有相应的法律去规范,导致不必要的纠纷增加,诉讼成本增加,政府司法资源浪费;第三,加大受监管主体的违法责任后果。食品企业是有限理性的,具有经济人思维,也具有机会主义倾向,他们在进行食品的供给时,拥有较大的信息成本优势,如果对违法后果的预期成本低于违法收益,他们它会尽一切努力实现自我利益最大化,不惜损人利己,公然违背政府法律,甚至损害社会整体利益。所以必须加大它的违法责任后果,不能仅仅停留在罚款层次、行政处罚层次,而要给予相关责任人刑事处罚,能力处罚——禁止它从事食品生产的资格,对违法企业的商誉给予降级惩罚,增加食品企业的违法成本,使它在巨大经济、法律、社会成本的压力下克制机会主义行为。
2、健全社会中间层监管的组织体系。
第一,提高社会中间层主体的法律地位。目前我国社会中间层主体的数量有限,不能满足市场经济发展的需求,并且我国社会中间层主体的法律地位不高,没有完全独立的法律地位,在人事、业务、财务上受行政机关很大的限制。而随着经济的发展,社会中间层的监管将成为食品安全监管的主体,所以要大力发展社会中间层主体,赋予其独立的法律地位和法律人格,使他们能独立得做出行为,政府也要把具体的食品安全管理权限回归社会中间层主体,使他们拥有准公共权力,保障它们的独立性、权威性、公正性;同时也对社会中间层组织的成立资格做出明确的规定,保证它的专业性。第二,建立体系完整的社会中间层组织。社会中间层组织是监管食品安全的主体,要实现监管主体的功能,必须建立完整的组织体系,即建立制定食品安全标准的机构、食品安全的检测机构、食品安全的风险评估机构、食品安全信用评估机构、食品安全的信息收集、分析、披露机构,各机构分工合作,相互独立,相互配合,共同实现对食品安全的社会性监管。第三,建立社会性监管网络,社会性监管本质是整合社会资源,利用整个社会的力量来实现监管目标,即调动政府立法、执法、司法监管、社会中间层具体业务管理、媒体舆论监督、个人的监督起诉等,并利用网络平台,及时通报、发布食品安全的信息,并且实现在各监管主体之间信息共享,降低公众收集食品安全信息的成本。
3、确保市场活动主体的权利,激励引导受监管主体的健康发展。
第一,确保消费者个人的知情权、选择权、公平交易权、依法诉讼权等。无论是政府主体的监管,还是社会中间层主体的监管,都是由具体的个人来操作,而每个具体的个人都将扮演消费者的角色,所以落实每个消费者的知情权、选择权、公平交易权、依法诉讼权,也就客观上推动政府主体监管和社会中间层主体的监管的实施;另外,消费者个人利益受到侵害,也最有动力对政府和社会中间层施加压力,比如,向消费者协会投诉或者向人民法院起诉,来促使他们履行监管义务,实现对食品安全的依法监管。第二,规范受监管主体的行为。受监管主体是经济人,追求自身利益的最大化,社会性监管模式要建立利益驱动机制,用利益来引导企业的行为,使受监管主体行为符合政府、社会的整体利益要求,这也是政府宏观调控的重要内容,经济法的价值追求。这就要求政府利用税收、信贷、金融、投资等方面给予优惠政策,并且给予守法的受监管主体一定的信誉、荣誉称号,运用经济政策来引导它们的健康发展,减少直接监管的管理成本、运行成本、执行成本、监督成本,降低了社会监管的总成本。
结论:通过对二元架构到三元架构的理论基础——动态社会契约论的分析,结合对公共产品的细分,引入了对公共产品或准公共产品供给的竞争机制,运用交易成本、监管成本、执行成本、诉讼成本、信息成本、制度均衡成本等经济参数,比较了三种监管模式的成本收益分析,并在此基础上构建了一种社会性监管模式。文中运用了较多的经济学分析方法,也即成本收益分析,但是新制度经济学中各种社会成本很难计算、量化,并且社会成本也是动态的,有静态的代内成本,也有动态的代际成本,所以进行的社会成本收益分析也是值得商榷的。[6]但是,我们可以从比较的视角看到中国食品安全监管的发展趋势。正如科斯在1998年所指出的:在法律和经济学这一新领域里,人们将面临艰巨的任务。经济制度和法律的关系极为复杂。法律的变化对经济制度的运行和经济政策具体表现产生许多效应,我们还一无所知。……在我们面前,是那遥远、艰巨而又值得试探的旅途![7]
参考文献:
[1]郑少华.动态社会契约论:一种经济法的社会理论之解说[J].载王全兴主编.经济法论丛.
[2]盛洪.现代制度经济学(下)[M].北京:北京大学出版社,2003.
[3]李长健.新编经济法通论[M].北京:中国民主法制出版社,2004.
[4]张乃根.经济学——经济学视野里的法律现象[M].中国政法大学出版社,2003.
[5]钱弘道.经济分析法学[M]法律出版社,2003.
[6]吕忠梅,刘大洪.经济法的法学与法经济学分析[M].中国检察出版社,1998.
[7][美]波斯纳.法律理论的前沿[M]中国政法大学出版社,2001.

                   房屋买卖合同效力的几个问题

  一、问题概说
  合同的效力,又称合同的法律效力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力,无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力,应主要依据上述《民法通则》所规定的条件,当事人签订合同时同时具备上述条件,便确认合同有效。
  房屋买卖合同,是指当事人双方约定,一方交付房屋并移转房屋所有权于他方,他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人,负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行,不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定,还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范,说明房地产物权的变动以登记为成立要件。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题,但都离不开买卖合同的有效性问题。那么,究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来,主要有以下几种:
1、房地产分离出卖,合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权,合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让,合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产:①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  关于房屋买卖合同的效力问题,司法实践和法学理论上常见的典型争议有:
  1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力;
  2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许,违反了是否必然导致合同无效?
  3、房屋买卖合同与产权登记是何关系,未办理产权转移过户登记,是否影响房屋买卖合同的效力?
  4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效?
  下面,笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。
  二、实例研析
  据以研究的案例一:原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案
  [基本案情]2002年10月21日,原告给付被告日广公司购房定金5万元,10月28日,双方签订房屋买卖协议书,约定:原告购买被告沿街三层商业楼房一栋(原系被告自他人处购得),面积861平方米,1 580元/平方米,共计136万元;原告在签订协议当日交定金5万元,20日内交至100万元,余款在产权证交接后15日内结清;房产过户一切税、费由双方均担,被告应在一月内负责办完手续;交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日,原告与被告福利公司也签订了协议书,内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日,原告交付被告房款120万元,被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后,被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日,原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议,约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元,后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行,原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果,原告向R市中级人民法院提起诉讼,请求判令被告继续履行合同;双倍返还定金10万元并赔偿原告经济损失8万元(其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元)。
  [裁判要旨]R市中级法院经审理认为:根据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定,涉案房地产虽然地产进行了登记,但是未进行房产登记,因此,双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效,对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元,不予支持,但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业,应当知道其处分的房地产状况,应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让,被告对此负有过错,由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同时,还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议,由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据,不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款(五)项、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条第一款(六)项的规定,判决如下:一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效;二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元;三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失(自2002年10月21日起计算至本判决执行之日);四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万元。(诉讼费负担略)
宣判后,原告李某某不服,上诉于S省高级人民法院,二审以调解方式结案。
  [法律评析]本案系一起房屋买卖纠纷案,被告日广公司虽为房地产开发商,但因涉案房产并非由其自行开发或委托他人开发,而系自他人处购得,故一、二审法院均未将案由定为商品房买卖合同纠纷。本案案情并不复杂,但所涉法律问题较为典型,其中争议焦点是房屋买卖合同的效力,是否因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而属无效合同,因合同不具法律约束力而得不到实际履行;国有划拨土地上的房产是否允许转让;该规定是否为强制性规定,违反了是否必然导致合同无效?下面笔者就此问题略作评析。
  (一) 不动产登记与不动产物权转移合同的效力
  《城市房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产不得转让:……(6)未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”在审判实务中,买卖未依法登记领取权属证书的房屋,以及转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报经有批准权的人民政府审批的,对有关当事人所签订的房屋买卖合同的效力被轻易否定的现象十分普遍,上引案例所涉房屋买卖正是因为这两个条件的缺失而被一审法院判定合同无效,房屋买卖合同未能得到继续履行。再如,现实生活中,A将其已领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B,并将房屋实际交付,但双方未办理房屋转移登记,B在使用一段时间后,又通过签订房屋买卖合同转让给C,并交付给C。对上述交易活动所涉A与B间的房屋买卖合同的效力问题多无歧义,但BC之间的房屋买卖合同的效力则有分歧:一种观点认为,B与A虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋,但因未办理产权过户,故A仍是该房屋的真正所有权人,根据《合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效,BC之间的房屋买卖合同违反了上述规定,是无效的。另一种观点认为,BC之间的房屋买卖合同是有效合同,该合同是当事人在自愿、平等基础上签订,是当事人的真实意思表示,买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求,而是合同一方当事人应当履行的义务,是物权变动的要求。所以,是否办理房屋过户手续,影响的是标的物的所有权是否依法转移,而买卖合同是一种债权合同,标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然,C为了实现房屋产权的有效转移,尚需办理产权过户,但C不能通过与B签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中,A要通过与B签订的房屋买卖合同将房屋过户给B,B再通过与C的房屋买卖合同将房屋过户给C,通过该程序,也避免了国家税收的流失。
  笔者同意上述第二种观点。另外,补充两点理由:
  一是《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题,它主要调整的不是民事关系。该法第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序,避免国家收益的流失,减少交易纠纷”,而不是禁止交易或限制合同自由。 之所以规定该条第(6)项,是因为“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件,未依法登记领证说明该房地产来源不清,归属不明,如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则,不利于市场秩序的维护,不利于对当事人合法权益的保护,不利于国家对房地产的管理和监督。” 所以,从立法意图上看,该项的规定应当是属于管理性的,违反这一规定,只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果,即只会损害房屋买受人的民事利益,并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的管理性规范,而非效力性规范。 民法中的强行性规范是指不依赖于当事人意志,而必须无条件适用的法律规范。传统民法学者通常认为,旨在控制法律行为的强制性规范仅为民事强行法中的一部分,这就是说,仅强行法中的效力性规范才对法律行为有控制意义。
  二是该条第(6)项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”,而未正面规定转让了无产权证的合同无效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称法释[2003]7号)第十八条、第十九条的规定,体现了鼓励交易的指导原则,明确地告诉我们:房屋买卖合同签订时,尽管该房屋尚未办理所有权登记,合同也有效。当然,这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同(法释[2003]7号第一条),对于前引案例系争合同等类型的合同,最多是类推适用。 根据新法优于旧法的规则,人民法院在裁判具体个案时应考量立法指导思想上的重大转变,与时俱进,鼓励诚实信用,维护交易安全,以彰显司法的公平和正义。
  关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题,最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定:国有土地使用权“转让合同签订后,双方当事人应按照合同约定和法律规定,到有关部门办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办,并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释,不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系,认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论,而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件,而是不动产物权转移的要件。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的,除非法律、行政法规有特别的规定,登记只是一种公示的方法,房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果,当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移,并不影响买卖合同本身的效力。 否则,合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸,合同秩序将无以维护。“公示的欠缺不能反射到原因行为之上而使债权合同无效,因为公示不具有对债的关系的形成力,这是各国物权法理论公认的基本原理之一。相反,‘登记得本于债权契约而强制之’,有效的债权契约是完成公示的根据。”此项原理被学者称为物权变动与其原因行为的区分原则。该原则是指发生物权变动时,物权变动的原因与结果作为两个法律事实,他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。 只要双方签订的不动产转移合同依法有效,当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的,人民法院应责令其继续履行,办理过户登记。如出卖人不能够转移房屋所有权的,买受人有权基于买卖合同而要求出卖人实际履行合同或承担违约责任。
  上述观点也已为我国立法机关所采纳,今年七月份公开征求意见的《物权法草案》第十五条即明确规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
  (二)关于《城市房地产管理法》第三十九条第一款所规定的转让建筑在“划拨方式取得土地使用权的”房地产时,未事先报经“有批准权的人民政府审批”,是否影响房屋买卖合同的效力问题
  笔者认为,该款规定未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房产合同无效,且事实上有批准权的政府主要是行使行政管理职责,至多只是合同的效力待定,而不能轻易否定合同的效力,如起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续或者决定不办理土地使用权出让手续,并将该房产占用范围内的划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,应当认定合同有效。2005年8月1日起施行的法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一、十二、十三条即作了相应的规定。当然,笔者认为,法释[2005]5号的这种规定无疑是在司法上肯认了《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定是效力性规范,而非管理性规范。从某种意义上讲,笔者更认为,这是一种管理性规范,而非效力性规范。对未经有批准权的人民政府批准的,可以在办理房地产权转移过户时予以审批准许予否,并可视情予以行政处罚,但不应以行政强制性规范过度对私法领域中的合同自治进行强制。
  我国学者王涌博士曾提出过强烈批评,认为“中国民法的实践中,与民法有千丝万缕的关系的,并对民法具有深刻影响的法律部门就是行政法,但是,由于计划经济传统之影响,目前它对中国民法的影响在许多方面是消极的,说得严重一点,有些行政法规颇似粗暴的野狼,侵占着民法的领域,扭曲着民法的精神,使得民法中的许多原则在实践中形同虚设,成为一堆具文。” 故此,笔者认为,对转让建筑在划拨土地上的房屋等建筑物所有权的合同,一般情况下应认定为有效,如合同签订后有批准权的人民政府未予批准转让的,不影响合同的效力,只是不发生标的物所有权和土地使用权的转移。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”即含有登记对抗主义的意思,认为虽未经登记,合同本身仍然是有效的,只是不能对抗第三人。
  综上可见,我国诸多房地产权属登记法律、法规、规章,是按照计划经济体制的要求制定的,所建立的制度只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要,而不能满足不动产进入市场交易的需要,更不能满足依据物权公示和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。 鉴于房屋所具有的财产价值较大和社会影响颇多的现实状况,对房屋买卖合同不宜过多地宣告无效。否则,“合同过多地被宣告无效,还会造成契约订立、履约以及纠纷解决费用的大量浪费;还导致人们对合同的不信任,滋长诈欺、背信者的侥幸心理。” 此外,也不利于发挥合同法鼓励交易的功能。 前引案例中原、被告之间的买卖关系是合法有效的,如果原告请求被告交付该讼争房屋,则人民法院应当责令被告继续履行其合同,并责令被告协助原告办理房屋过户手续。理由是:《民法通则》第五十七条规定:“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。”原、被告买卖房屋签订合同时都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,合同内容为买卖被告已取得国有划拨土地使用权的房屋,且对办理房产、土地过户等手续作了约定,不损害国家和社会公共利益,因此,双方所签合同依法成立,对双方当事人具有法律约束力,任何一方未取得对方同意,都不能擅自解除该合同。只是在未办理有关手续之前,不具有将合同指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和合同的约定,为办理权属变更手续履行自己的义务。
  据以研究的案例二:相某与李某买卖房屋合同纠纷案。
  [基本案情]2002年8月3日,李某与相某签订房屋买卖协议,约定:相某将自建私房一处作价14 000元出卖给李某,上交所在村委的款项由李某负担;相某将房屋的土地使用证、契证交付给李某,相某协助办理过户,费用由李某负担;一方如有反悔应赔偿对方损失3 000元。合同签订后,李某支付相某购房款14 000元,相某交付了房屋和土地使用证、契证,但未交付房屋所有权证。同年8月14日,李某向村委会交付了“村政管理费”3 000元,并实际居住使用该房屋。嗣后,由于相某一直未提供房屋所有权证,也未协助李某办理产权过户手续,李某遂起诉至R市某区法院,要求相某交付房屋所有权证,协助办理过户手续,并赔偿经济损失3 000元。相某主张李某为城市居民,其无权购买自己的农村私房。双方之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益,应为无效合同。
  [裁判要旨]R市某区法院经审理认为,双方讼争的焦点是房屋买卖合同是否有效。虽然相某提供了国办发〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称国办发〔1999〕39号),但该通知是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题,特别是出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况,所作出的政策性规定,该通知的目的在于加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。李某购买相某的农村私房用于个人居住,并非炒卖获取非法利益,且该通知不属于行政法规的表现形式。李某、相某在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖协议,系双方当事人的真实意愿,相某将自己的私房出卖给李某,系对其私有财产的合法处分,不违背国家法律的强制性规定,应认定为有效行为。相某所在村委会向李某收取了管理费,实际认可了李某、相某之间的房屋买卖行为。相某主张双方房屋买卖无效,于法无据,不予支持。李某、相某在私房交易后应当共同到房屋和土地管理部门办理房屋所有权和宅基地使用权过户手续,李某要求相某协助办理产权过户手续,应予支持。由于双方未对房屋产权证的交付期限和协助办理产权过户的期限作出明确约定,李某主张相某违约并赔偿3000元,缺乏有效证据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定,判决:一、相某于判决生效后10日内协助李某办理房屋所有权和土地使用权过户手续。二、驳回李某其他的诉讼请求。(诉讼费负担部分略)
相某不服该民事判决,向R市中级法院提起上诉称,根据国办发〔1999〕39号第二条“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定,农民的住宅不得向城市居民出售系强制性规定,不因城市居民购买目的差异或其他因素的存在而可以变通。李某身为城市居民,其购买农村私房的行为属于该通知中的禁止行为。双方违反通知中的上述禁止性规定签订房屋买卖合同,侵犯了社会公共秩序,损害社会公共利益,依法应当认定该合同无效。请求依法撤销原判,另行改判。
  R市中级法院审理认为:房屋管理部门的登记档案材料证实涉案房屋系相某于1995年6月份提出登记申请,同年7月份予以批准,办理了城市私房所有权登记。双方讼争房屋的性质属于城市私有房屋,并非相某所主张的农民住宅,现有法律、行政法规对此没有禁止性规定不得买卖。双方当事人之间的买卖房屋协议符合民事法律行为的有效要件,该协议可以并应当履行。相某的上诉理由不成立,其上诉请求不予支持。终审判决驳回上诉,维持原判。
  [法律评析]上引案例所涉纠纷虽以二审维持原判结案,但从判案理由明显可见,二审改变了一审的判案理由,一审以李某购买相某的“农村”私房系用于个人居住,并非炒卖获取非法利益,且国办发〔1999〕39号通知不属行政法规的表现形式。相某将自己的私房出卖给李某,系对其私有财产的合法处分,不违背国家法律的强制性规定,故应认定为有效。二审改变了一审对相某的私房性质的认定,即该房并非农村私房,而是办理了所有权登记的城市私房,从而回避了城镇居民能否购买农村村民房屋以及所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力的问题。
  (一)何为“农村村民”
  我国的法律条文中关于“村民”的规定五花八门,根本找不到对村民的明确界定。例如,按照宪法的规定,村民是“农村居民” ;在1998年11月4日正式颁布实施的《村委会组织法》中,除了“村民”外,涉及到“村民”名称的规定还有“(本村)村农民”、“年满十八周岁的村民”、“本村十八周岁以上的村民”、“有选举权和被选举权的村民”、“有选举权的村民”、“本村有选举权的村民”、“被依法剥夺政治权利的村民”等。事实上,弄清村民的概念,就是要弄清“本村村民”这一概念,具备什么条件才能成为本村村民?全国人大、民政部等有关部门编写的《中华人民共和国村委会选举规程》、《村委会组织法学习读本》中,对“本村村民”作了专门规定:“本村村民,地域性户籍概念。专指具有农业户籍、生活在某一村庄,并与该村庄集体财务有密切联系的中华人民共和国公民。”实际上,多数地方法规也是以农业户籍作为判断村民的基本依据。由于我国的农民是与土地及其它集体财产紧密相连的,村民的经济利益与村集体息息相关,一旦具有了本村的村民资格,就拥有了包括土地承包权、宅基地申请权、村集体经济收益分配权在内的一切村民经济权益。王禹博士认为:“所谓村民,也就是农民,但农民属于社会学上的概念,而不是法律上的概念。村民是法律概念,法律上的村民概念是指具有农村户口的公民。凡是具有本村农业户口的,都是本村村民。” “村民资格的认定,应当从实质上加以认定,所谓实质,是指是否与本村的公共事务和公益事业形成切身的利害关系,是否承担了村民的义务。” 从长远发展的眼界考虑,王禹博士关于应从实质上认定村民资格的观点无疑是具有进步意义的,但在当前形势下,全国人大和民政部对村民范围的界定还是符合客观实际的,也是较有利于保护祖祖辈辈生活居住在一定农村区域的村民利益的。
  (二) 城镇非农业户口居民购买农民居民房屋合同效力的判断
  近年来,农村的房地产市场逐渐活跃,特别是毗邻城郊的部分农村,本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的日益增多,因此而产生的纠纷不少已诉至人民法院。受案法院在房屋买卖合同效力的确认上认识不一:认定合同无效的理由主要是违反了《土地管理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和国办发〔1999〕39号中“农村房屋不得向城市居民出售”的规定;认定合同有效的理由主要是出于当事人真实意思表示而订立的房屋买卖合同是依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。对于相同的法律事实,却出现了截然相反的判决,这种同案不同判决的现象不但无法起到定纷止争的作用,而且将损害司法部门的权威,造成极大的负面影响。
  笔者认为,虽然农民村民对其依法申请审批取得的集体建设用地使用权上建造的房屋拥有一定的所有权,但这也是一种不完善的受限制的所有权,即原则上只能向本集体经济组织以内的村民出售,不得向本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民出售。国家政策明确禁止农民住房的买卖、抵押、流通,其目的是防止集体土地流失,保障农民的基本生存权利不受侵害。 但现实中却是农房买卖,特别是城乡结合部的农房买卖禁而不止。这种隐形市场交易与法律形成了矛盾,亟需解决!
  《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”为进一步加强农村宅基地管理,国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第(五)款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过省(区、市)规定的标准。……农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。”第(十三)款重申:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”有人认为,该种规定在文字表面含义上似乎并不能直接得出农村村民将农村私房出售给城镇居民的合同当然无效的结论,因为其中的“他人”并未明确不包括城镇居民,且农村村民出售住房后,只是不能再申请宅基地罢了,而购买房屋的城镇居民可以行使房屋的居住使用权,但不能取得土地使用证和房产证。笔者认为,这种认识是极为片面和有害的,通常情况下,当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍,但是由于农村房屋买卖的特殊性,必须考虑与土地权属相关的法律政策(包括党和政府部门的政策)规定,只要是非集体组织成员或者是城市居民,非经法定程序,均不得享受农村的宅基地使用权。房屋不是空中楼阁,而是依附于一定土地之上的,即便是可以移动的活动房屋,它也与一定范围内的土地分不开的。农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立,也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让,这势必将宅基地使用权的主体扩大化。农村的宅基地具有政策保障性,农民作为中国最大的基础人口和弱势群体,其经济能力和地位明显低于城市居民,国家通过政策审批无偿分配给宅基地供其建房居住,而限制流通也是为了防止土地流失和使农民在困苦境况下仍居有定所。
  新近公布的《物权法草案》第一百六十二条第一款规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”第二款规定:“农户依照前款规定转让宅基地使用权的,不得再申请宅基地。”这一规定首次明确了农户使用集体所有的土地建造房屋,可以转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户,城镇居民不能在农村购置宅基地。据此,应当能够得出城镇居民不能在农村购买农户住房的结论。笔者完全赞同这种规定,因为这毕竟是符合当前及今后相当长一段时间内我国农村村民生存保障及农户住房建造及使用宅基地的实际状况。农地在一个相当长时期内仍将是大部分地区、大部分农民获取收益和维持生存保障的基石。虽说宪法强调保护公民的合法的私有财产,但同时又规定国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度。我国农村农户的社会保障水平与城镇居民相比还是处于较低水平的,农村土地所发挥的社会保障作用是不容忽视的,否则,大刀阔斧式的土地制度及农户住房制度改革,所带来的负面影响是不容低估的。正如田有成先生所言:“无论立法多么神明,法律始终是有局限性,法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滞后性是人类社会面临的基本事实,‘有限的’法律和‘无限的事实’之间、稳定的法律和多变的现象之间、滞后的法律和超前的社会之间,这是任何一个国家所面临的棘手问题。”
  综上所述,笔者认为,城镇居民未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地,也不得购买农户住房,相关当事人之间所签订的农户房屋买卖合同依法应认定为无效,而不能拘泥于现行法律法规中未明确规定这类合同无效而片面地从尊重当事人的契约自由及鼓励交易、物尽其用原则出发,确认合同有效。就前引案例而言,二审法院依据查明的事实认定双方讼争的房屋并非农村私房,而是办理了所有权登记的城市私房,故而维持了一审判决,无疑是正确的,只是未从正面回答城镇非农业户口居民购买农村房屋合同的效力,不能说不是一个遗憾。

第十一届全国人民代表大会第五次会议关于最高人民法院工作报告的决议

全国人民代表大会


第十一届全国人民代表大会第五次会议关于最高人民法院工作报告的决议

  (2012年3月14日第十一届全国人民代表大会第五次会议通过)

  第十一届全国人民代表大会第五次会议听取和审议了王胜俊院长所作的最高人民法院工作报告。会议充分肯定最高人民法院过去一年的工作,同意报告提出的2012年工作安排,决定批准这个报告。

  会议要求,最高人民法院高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,忠实履行宪法和法律赋予的职责,进一步发挥审判机关的职能作用,更加注重提高队伍素质,强化自身监督,规范司法行为,不断提高司法水平,为维护人民合法权益、维护社会公平正义、促进社会和谐稳定、促进经济平稳较快发展提供有力的司法保障。