上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法：
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出申请，市房地局自受理申请之日起十日内完成审核，发给同意售后包租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租，除应提交书面的申请报告外，还应提交下列文件：
1．已经初始登记并取得的房地产权证书；
2．外销商品房售后包租计划，其中应包括：计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率，以及租金回报担保等内容；
3．实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；
4．租金回报或售价折减金额测算明细表；
5．已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同；
6．经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后，应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租，房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格，售后包租的价格折减金额，包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容：
1．售后包租当事人的姓名或者名称及住所；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋修缮责任；
7．房屋出租及转租的约定；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后，应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内，双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内，书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）。
八、在包租期内，房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间，享有并承担售后包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务，但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内，售后包租的外销商品房出租，房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后，房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或管理所）办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收，按沪地税地（1997）27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内，房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。



1997年10月1日
江西省新余市人民政府办公室


新余市人民政府办公室印发关于对新余市城市居民中享受最低生活保障的特困户实行若干优惠政策的办法的通知

余府办发[2003]54号



　　各县（区）人民政府、管委会，市政府各部门，市直各单位：
《关于对新余市城市居民中享受最低生活保障的特困户实行若干优惠政策的办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


二○○三年十一月二十八日




关于对新余市城市居民中享受最低生活保障的特困户实行若干优惠政策的办法


为进一步解决我市城市居民最低生活保障特困户（以下简称低保特困户）的生活困难问题，根据国务院办公厅《关于进一步规范和完善城市居民最低生活保障工作的通知》（国办发[2001]87号）和省政府《关于进一步加强城市居民最低生活保障工作的通知》（赣府发[2002]2号）的精神，结合我市城市居民最低生活保障的实际情况，特制定此办法。
一、新余市城市居民低保特困户享受以下优惠政策
1、煤气。低保特困户需要安装管道煤气，仅收取材料费和安装费；正在使用管道煤气的，每户每月免费享用10m3煤气，由市建设局负责落实（约9元）；
2、自来水。每户每月免费享用5吨自来水，由市建设局负责落实（约4.5元）；
3、电费。每户每月免费享用8度电，由赣西供电局负责落实（约4元）；
4、教育费。低保特困户家庭符合九年制义务教育的学生，除书本费以外的教育学杂费予以全免，由市教育局负责落实；
5、医疗费。低保特困户人员到市直、区公立医院门诊免缴挂号费，其住院费、各种检查费、诊疗费减免20%（不含药费），由市卫生局负责落实；
6、房租。对租用直管公房和企、事业单位公房的低保特困户，房租减免50%，分别由市房管局和所在单位负责落实。
二、新余市城市居民低保特困户申报、评定条件
凡符合如下条件之一的低保户，可评为低保特困户。
1、“三无”对象。即无生活来源、无劳动能力、无法定赡养人或抚养人的孤寡老人和孤儿；
2、因残疾、弱智原因造成的特困家庭；
3、因家庭成员长期患病或重病造成特别困难；
4、夫妻双双下岗失业，又丧失再就业能力，家庭没有经济来源，导致生活特别困难。
三、申报审批程序：经个人申请、居委会申报，街道办事处（乡、镇）审查，区民政局审核，市民政局审批，由市政府颁发《城市低保对象特困家庭帮扶证》，持证享受上述有关优惠政策。实行动态管理，每年审定一次。
四、实施时间：2003年11月1日开始施行。各县（区）参照执行。