SP引发纠纷的法律控制

王春晖


　　近年来，移动短信息业务因其方便快捷、形式新颖，得到了广大用户的青睐，也为部分信息服务商（SP）带来了不菲的收益。但在短信市场蓬勃发展的同时，少数信息服务商在经营中存在不规范的行为，加上移动通信企业短信业务管理暂时还不够完善，“短信陷阱”问题也时有发生，特别是对资费不透明、未订制短信息却被收费、退订难和投诉得不到及时有效解决等问题,用户反映尤为强烈。为此，信息产业部于2004年4月15日出台了《关于规范短信息服务有关问题的通知》（下称《通知》），《通知》规定了移动通信企业与信息服务业务经营者合作提供移动短信服务的准入条件、短信定制与退订的办法等内容，特别规定了移动通信企业与信息服务业务经营者均应遵循“首问负责”的原则，共同协商处理用户的投诉，不得互相推诿。
应该指出，用户接受的短信服务，是信息服务经营者（SP）利用电信业务经营者（移动通信运营商）的网络与用户建立的短信服务合同。在这类合同中SP是短信业务的提供者，用户是短信业务的使用者；电信业务的经营者只是居间为合同双方提供了通信的网络，不是短信服务合同的当事人。SP为其用户发送的信息的内容，以及与其用户如何建立合同关系，都是SP与使用短信业务用户之间的合同关系，双方的权利与义务应以双方通过电子方式订立的合同为主。可以这样比如，移动通信公司提供了信息高速公路，有权对使用信息高速公路的当事方收取高速公路使用费，至于高速公路上行驶工具所载的何种货物，该货物载向何处，又由谁来接受，移动公司无权过问，更无权检查。实践中，由于短信用户与SP建立的合同关系，是通过移动通信运营商的网络实现的，同时由于使用短信用户的短信服务费是由移动通信公司代理SP向用户收取的，这样就使得短信用户误认为是与移动公司建立了短信服务合同关系。因此，移动通信公司有义务在用户时或在签订通信服务合同时，向使用短信服务的用户说明此类合同的法律关系。当然，也有义务采取有效措施，完善移动短信服务流程，明确与SP的权利、义务及责任，同时建立双方约束机制，规范相应的服务提供方式和收费行为，特别是完善短信服务合同的成立要件。短信服务合同是一种电子合同，它是以点击的方式建立的，为此，确立短信服务合同成立的流程是最关键的问题。SP在提供短信息服务时，特别是包月类、订阅类短信服务，必须事先向用户请求确认，且请求确认消息中必须包括收费标准。若用户未进行确认反馈，视为用户撤消服务要求。 也就是讲用户定制短信应进行两次确认，第二次进行确认的消息一定要明码标价，包括履行和解除合同的方式、履行的时限等。如果用户没有进行第二次点击确认，应视为用户不接受该短信服务。信息产业部新颁布的《电信服务规范》明确规定，信息服务业务经营者在提供短信息服务时，包月类、订阅类短信服务，必须事先向用户请求确认，且请求确认消息中必须包括收费标准。若用户未进行确认反馈，视为用户撤销服务要求。对于一些短信陷阱，应明确告知用户退出的程序，确保用户的权利及时得到自我的及时救济。信息服务业务经营者在提供订制类信息服务业务时，必须明示方便用户退订的途径，短信息服务业务经营者应开通方便用户选择退订服务的“0000”、“00000”短信退订功能，并保证退订途径的畅通。凡用户提出停止服务的，信息服务业务经营者必须及时接受并停止计费。
为进一步保证客户消费权益，倡导短信服务明明白白消费的理念，以下措施值得推荐：
（1） 推行透明消费。
第一、 确保业务定制必须经用户主动发送短信或通过网站确认完成；
第二、 确保客服中心或营业前台提供定制业务查询；
第三、 确保用户可随时编辑短信查询已定制的业务：发送“0000”到SP服务代码，返回所定制的该SP业务列表；
第四、 确保用户可随时编辑短信查询SP的名称、客服电话、业务资费、业务退订方式；即编辑一条短信，内容和收件人号码都是这个代码，发送后就会收到一条短信回复，短信里SP名称、客服电话、业务退订方式等信息一目了然。

（2） 实施无障碍退订。
第一、 发送“00000”到SP服务代码，一次性退订定制的该SP所有业务；
第二、 用户首次定制包月业务时，当月72小时内退订免信息费；
第三、 客服中心或营业前台提供代客户退订业务的服务。
关于基础电信运营商代理增值电信业务运营商收费行为问题也应加以规范。
首先，基础电信运营商作为代理方在为增值电信业务运营商（委托方）提供的增值电信业务开展代理收费前，应对代理收费的项目及概要内容进行逐项审核。基础电信运营商在向用户代理收取费用前，增值电信业务运营商应提供相关资料证明该用户是在知情、自愿的情况下使用该业务，所收取的费用应以用户开始真实使用为计费起点（包月制的情况下以用户开始定制为计费起点）；代理双方应将用户订制、使用业务的记录保存至少5个月。
其次，代理双方应在技术、管理等方面采取有效措施切实保证收费的准确性、真实性和一致性。委托方应在用户申请使用或变更增值电信业务时，在其网站、协议书上或以短信等形式明确告知用户代理收费的方式、标准、周期、客服电话等事项；必要时，代理方对此应予以配合。 当有关用户投诉是由该项代理收费业务的服务质量达不到宣传承诺而引起时，由做出宣传承诺的业务经营者负责解决并答复用户，相关业务经营者应予以配合。
再次，代理方在向用户出具收费单据时，应向用户提供代理收费的委托方名称、代理收费金额，并就其中代理收费部分明确注明“代收费”字样。用户要求提供代理收费收费清单的，代理双方应免费提供。用户对代理收取的费用产生异议并拒绝交付，代理方又无法当场提供证据证明其收费无差错的，代理方可先只收取该部分争议费用外的其它费用，并应及时将有关情况通知委托方，代理双方依据代理收费协议中约定的相关原则和处理程序及时与用户协商解决相关争议；有争议的代理收取的费用需待争议解决后方可向用户收取，在此之前代理双方都不得强行向用户收取该部分费用。已付费用户对代收费用产生异议时，代理双方在15日内无法提供证据证明收费无差错的，代理方应先行向用户做暂退费处理。
第四，委托方因经营不善或其他自身原因不能继续提供委托收费的相关增值电信业务的，该委托方应直接负责做好对用户的解释说明和善后处理工作，并应提前三个月将有关情况告知其代理方；代理方应及时终止继续为其代理收取该项业务的费用，并主动协助委托方做好对用户的解释说明和善后处理工作。
第五，委托方在经营过程中出现下列情况之一时，代理方应主动或按相关电信主管部门要求终止为委托方代理收费：
（1）提供的业务内容中有被相关主管部门认定为违反《中华人民共和国电信条例》第五十七条规定的；
（2）经营行为中有被相关电信主管部门认定为违反《中华人民共和国电信条例》第五十八条规定的；
（3）未办理工商营业执照或电信业务经营许可证年检手续或未通过年检的；
（4）被相关电信主管部门依法裁定应立即终止经营的。
第六，委托方在经营过程中出现下列情况之一时，代理方应主动或按相关电信主管部门要求暂停为委托方代理收费：
（1）引起大量用户投诉的（如一周内或一个月内累计接到一定数量投诉的，具体数量视业务性质不同，由代理双方在协议中约定）；
（2）被相关电信主管部门依法处罚且违规性质严重、但尚未达到本通知第十二条规定的终止代理收费的程度，电信主管部门明确要求代理方予以暂停代理收费的。
代理收费一定要有代理收费的依据，这个收费依据就是协议。代理双方应本着公平、自愿的原则签订责权清晰的代理收费协议。在代理收费协议中，代理双方应对代理收费的增值电信业务的项目及概要内容、计费标准、计费纠纷处理原则和程序、客户服务办法、信息安全保障方案、暂停或终止代理收费的条件和后续处理流程、违约责任等内容做出明确的约定。基础电信运营商在制定通信服务合同时要明确与用户约定，用户通过基础电信运营商网络使用其它信息服务提供商提供的增值电信业务时，所产生的费用由基础电信运营商代信息服务提供商向用户收取，信息服务提供商提供的增值电信业务的收费标准由信息服务提供商公布。如用户对收取的费用产生异议或对服务质量不满意进行投诉时，基础电信运营商应遵循“首问负责”的原则，给予先行受理，然后立即与信息服务提供商协商处理。
应该指出，电信运营商及信息服务业务经营者均应采取有效措施，不断完善移动短信服务流程，明确各方的权利、义务及责任；同时电信监管部门应建立电信运营商及信息服务业务经营者双方的约束机制，规范相应的服务提供、收费行为、监督流程和惩罚措施等。


重庆市人民政府办公厅


重庆市人民政府办公厅转发市国土房管局重庆市土地房屋权属登记操作规程（试行）的通知


各区县（自治县、市）人民政府，市政府各部门：


市国土房管局《重庆市土地房屋权属登记操作规程（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。


二○○四年十一月二十五日


重庆市土地房屋权属登记操作规程（试行）


（市国土房管局 二○○四年十一月）


一、土地房屋权属登记发证机关和登记机构


（一）土地房屋权属登记发证机关


全市的土地使用权、房屋所有权、土地房屋他项权登记，发证机关为市国土房管局。《重庆市房地产权证》（以下简称《房地产权证》）统一套印重庆市国土资源和房屋管理局印章。


按照《土地管理法》的规定，全市的集体土地所有权登记发证机关为各区县（自治县、市）人民政府。


（二）土地房屋权属登记机构


土地房屋权属登记机构（以下简称登记机构），指办理土地房屋权属登记手续的办事机构，即填证单位。


1．渝中区的登记机构分别为渝中区国土资源局、重庆市房屋产权产籍监理所。


2．江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区等八区（含北部新区、经开区、高新区）的登记机构分别为区国土资源局（国土房管分局）、房屋产权产籍监理所（以下简称监理所）。


3．万州区、涪陵区、万盛区、双桥区、长寿区、荣昌县、武隆县、忠县、巫山县的登记机构分别为区县国土资源局、区县房管局（所）。


其他登记机构为各区县（自治县、市）土地房屋行政主管部门。


《房地产权证》填证单位印章由市国土房管局统一刻制。印章样式及名称由市国土房管局另文规定。


（三）土地房屋权属登记遵循属地登记的原则。下列土地房屋权属登记须经市国土房管局审核：


1．市国土房管局出让的土地使用权设定登记，主城九区的土地使用权项目转让变更登记（未办理房屋预售许可证前的转让行为）；


2．领事馆的土地房屋权属登记；


3．主城九区的土地使用权抵押登记；


4．主城九区内跨区的独立的跨江大桥登记。


主城九区的其他土地房屋权属登记（含地下建构筑物的登记）由市国土房管局委托所在地的登记机构办理。


二、土地房屋权属登记服务窗口


（一）各区县（自治县、市）土地房屋行政主管部门应按照《重庆市土地房屋权属登记条例》（以下简称《条例》）规定，设立统一的服务窗口（以下简称窗口）办理土地房屋权属登记。


土地、房屋机构合一的县（自治县、市）登记窗口设在国土房管局。


主城九区（含北部新区、经开区、高新区）土地房屋权属登记窗口设在各监理（交易）所（土地房屋管理所）。


其他区县（自治县、市）的土地房屋权属登记窗口由区县（自治县、市）人民政府指定设立在土地或房屋登记机构。


窗口实行统一受理，分类传递；统一发证，分别计费。


（二）窗口按照《行政服务指南》的规定收取资料。有下列情形之一的，窗口收取一套土地登记或房屋登记申请资料：


1．出让土地使用权设定登记；


2．土地使用权项目转让变更登记；


3．只涉及土地使用权的更正登记、限制记载、注销登记；


4．只涉及房屋所有权的更正登记、限制记载、注销登记。


其他土地房屋权属登记类型应收取两份土地、房屋登记申请资料。


（三）窗口受理后确定登记类别。对登记机构分设的，窗口收件人员将申请资料分别传递给土地、房屋登记机构，《房地产权证》（原件）按以下顺序随申请资料一并传递：


1．仅办理土地登记审核的登记类别。土地使用权设定登记、土地使用权项目转让登记和仅涉及土地使用权限制记载、更正登记、注销登记的，《房地产权证》（原件）随申请资料传递至土地登记机构。


2．仅办理房屋登记审核的登记类别。仅涉及房屋限制记载、更正登记和注销登记的，《房地产权证》（原件）随申请资料传递至房屋登记机构。


3．先办理土地登记审核，后办理房屋登记审核的登记类别。涉及企业改制、含有较多空地的房地产转让和集体土地上建（构）筑物转让的，《房地产权证》（原件）随申请资料传递至土地登记机构。


4．先办理房屋登记审核，后办理土地登记审核的登记类别。商品房和房改房转让以及除1、2、3项规定以外土地房屋转让的，《房地产权证》（原件）随申请资料传递至房屋登记机构。


（四）窗口统一发证，只收一个书证费，土地、房屋登记费按照市物价局、市财政局规定标准收取，分别开票。


（五）窗口设立发证签收簿。发证签收簿记载内容包括房地产权证或集体土地所有权证编号、权利人、座落、土地面积、房屋面积、领证人、收费金额。


（六）土地房屋行政主管部门分设的，窗口应及时传递证书编号。工作人员应将每日办证的证书编号汇总传递给另一登记机构。


三、申请受理


申请受理，指申请人向土地房屋所在地的登记机构申请土地房屋权属登记，由登记机构依照规定对申请人提出的申请及其提交的相应证件、资料等进行审查，并决定是否受理其申请的行为。


（一）审查申请资料、检验证件


1．检验身份证件


（1）窗口工作人员应检验申请人的身份证件，核对其使用的签名（代书的加盖手印）是否与身份证件上的姓名相符。申请人是单位的，填写《法定代表人证明书》，并核对单位全称、法定代表人姓名是否与其印章、签名相符。


（2）按照《条例》第十三条的规定有关当事人共同申请的应核实相关当事人是否到场。


（3）申请人不能自行前来申请登记的，可委托代理人代为登记。代理人代为申请登记的，检验《授权委托书》是否与代理人身份证件姓名及签名相符。属法定代理或指定代理关系的，还应检验其具有法律效力的代理文书、身份证件。


2．查询限制情况


窗口工作人员查询申请人申请的土地房屋（含电子和纸质）文档（下同）有无异议记载、拆迁限制、抵押登记、司法限制及其他限制情况。


对文档中有异议记载、拆迁限制（继承除外）、司法限制的窗口工作人员应当场告知申请人并填写《不予受理登记通知书》交申请人。


3．检查提交的资料是否齐全、符合要求


（1）按照《条例》第三章、第四章、第五章、第六章、第七章的规定及行政服务指南的要求，根据登记种类检查申请人提交的资料是否齐全。


（2）按照《条例》第十三条第一款的规定申请登记的，检查《土地房屋权属登记申请书》是否加盖各方印章。


（3）凡提交的资料不齐全或不符合规定的，窗口工作人员应当场填写《补正材料通知书》交申请人，申请人在其未自行补正前，不予受理。


4．申请人提交资料齐备的，窗口工作人员应受理登记申请。使用计算机操作系统的将提交的资料录入计算机或扫描进计算机（没有使用计算机的除外）。设定登记应建立楼盘表。在记明件数、日期、收件人姓名后，将《业务受理单》收据联交申请人收执，将归档联归入收件卷宗存查。


5．清点所收证件及资料，与各项记载无误后，整理成册，装入传递袋中。


四、权属审核


权属审核，指登记机构对申请人提交的权属资料进行审核，决定对申请登记的土地房屋权利和权利变动事项，是否准予登记的过程。


（一）初审


初审人员由取得土地房屋权属登记持证上岗人员担任。


1．外业调查


按照国土资源部《城镇地籍调查规程》、建设部的有关规定执行。有下列情形的不进行外业调查，不填写《土地房屋权属调查表》：


（1）出让土地使用权设定登记和新征划拨土地使用权设定登记；


（2）商品房、房改房等法律法规和政策有明确规定共墙的；


（3）土地房屋权属变更登记，界址未发生变化的。


2．内业审查


（1）审查《申请书》填写是否符合规定，应提交的资料是否齐全；


（2）调阅原土地、房屋文档及《房地产登记簿》等有关资料，掌握土地、房屋的原始情况；


（3）审查申请登记的内容与《国有土地使用权出让合同》或建设用地批准文件的内容是否一致；土地使用权出让金是否按出让合同约定交清；


（4）集体土地所有权登记审查《土地调查认可书》是否有相邻单位签章认可；农村集体建设用地批准文件是否为有权机关批准；农村居民是否只登记一处宅基地（继承除外）；宅基地的使用权人是否为本集体经济组织的居民；


（5）房屋设定登记审查是否建立楼盘表，申请登记的房屋坐落、建筑面积、套内建筑面积、结构、层数、用途、共用部位是否与《房屋面积测算报告》一致；申请登记的内容与《建设工程规划验收合格证》、建设工程竣工验收证明记载的内容是否一致；


（6）需要公告询异的，在《重庆日报》或《重庆晨报》或《重庆晚报》刊登的公告，其结果有无异议；


（7）土地使用权转让审查是否符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的上规定。划拨土地使用权股权转让是否补交土地收益金；


（8）改制后企业仍按划拨方式使用土地的，审查是否符合国家划拨土地使用权的有关规定；


（9）使用授权经营单位土地的申请人转让土地使用权审查是否经过授权经营单位同意且在授权经营单位内部转让；


（10）审查土地、房屋的用途是否改变；用途改变的，审查是否有土地、规划部门的相关批准文件或更改合同；是否按规定补交土地出让金、土地收益金；


（11）土地、房屋更正登记审查补充提交的原始资料的合法性；依职权更正登记的审查土地房屋权属证书的内容是否与原始档案一致；是否与《房地产登记簿》内容一致；


（12）是否有《条例》第十二条的情形。


根据上述核对情况，确认申请是否符合权属来源合法、界址清楚、面积准确。经审查不符合登记条件的，填写《不予登记通知书》送申请人。符合登记条件的，签注审查意见。


3．签注审查意见


（1）该土地房屋原基本情况。包括原权利人姓名或单位名称，土地取得的方式、面积、用途、使用年限，土地房屋是否有司法限制、抵押限制、拆迁限制、异议记载、他项权利记载等；


（2）土地、房屋登记的原因及依据。土地的取得方式，土地、房屋设定、变更、更正、注销的依据或原因，出让金收取情况；


（3）土地房屋拟登记内容。登记类型，登记的面积、用途、使用年限、共有部位及设施；


（4）根据税费种类计算收取税费金额；


（5）审查人员姓名、签注意见及时间。


（二）审核确认


1．审核人根据初审人签注的审查意见，作如下审查：


（1）申请人申请登记的各类情况，与初审人确认的审查意见及申请人提交的资料内容是否一致；


（2）是否符合权属来源合法、界址清楚、面积准确的基本要求；


（3）使用的登记类型是否适当；


（4）应附记的事项是否记明，征收税费的项目、标准和金额是否符合规定，各栏目的签名或盖章是否齐全；


（5）审查中发现有问题的，批准人应查明原因，发回审查人补正。批准人也可根据具体情况直接纠正和处理。


2．审核人签注是否同意登记的意见、姓名、时间。


（三）按照本《操作规程》的规定，报市国土房管局审核的土地房屋权属登记采取三审。区县（自治县、市）登记机构按照前面的审查程序审查完毕后，审核确认由登记机构的负责人行使。区县（自治县、市）登记机构的登记时限为设定登记及权属转移变更登记20个工作日、非权属转移变更登记5个工作日。


土地房屋抵押注销登记、土地房屋灭失注销登记、土地房屋权利终止注销登记采取一审。初审人员审查符合注销登记要求的直接签注同意注销登记，不再送审核人审核。


五、登记发证


登记发证是登记机构将审核确认的集体土地所有权、土地使用权、房屋所有权或他项权利记载于《房地产登记簿》，并依据有关规定核发证书的过程。


（一）房地产登记簿


《房地产登记簿》由《房地产登记卡》组装而成。以县级行政区为单位组建《房地产登记簿》。《房地产登记簿》按街道（乡、镇）装订成册，每个街道（乡、镇）可分若干册，每册内的《房地产登记卡》按门牌号顺序排列。


未使用计算机操作系统进行登记的，初审人员根据审查意见填写《房地产登记卡》，使用计算机操作系统的缮证时输出《房地产登记卡》。《房地产登记卡》一式两份，一份《房地产登记卡》存登记科室内，一份送档案室。


《房地产登记卡》要及时更新。土地房屋权属变更登记，权利人不发生变化的其变更情况在《房地产登记卡》续卡上记载；权利人发生变化的重新更换《房地产登记卡》，新卡替换旧卡的位置，旧卡归档案室保存。


（二）土地房屋权属证书


《房地产权证》分为绿色、红色两种颜色，国有土地及其地上房屋颁发绿色《房地产权证》，集体土地及其地上房屋颁发红色《房地产权证》。


（三）编号缮证


1．编制《房地产权证》、《集体土地所有证》证书号。


（1）土地房屋权属登记机构合一的《房地产权证》编号。


①房屋所有权、土地使用权编号采取“区县（自治县、市）代码+年份+5位数”方式；


②他项权利编号采取“区县（自治县、市）代码+年份+T+5位数”方式。


（2）机构分设的《房地产权证》编号。


①仅土地使用权办理登记的编号方式为“区县（自治县、市）代码+D+年份+5位数”，由土地登记机构编号；


②房地产登记的编号方式采取“区县（自治县、市）代码+年份+5位数”，由房屋登记机构编号；


③只记载土地房屋他项权利的《房地产权证》编号，前面部分不变，只在“年份”与数字之间加“T”。


以土地为主办理他项权登记的，“区县（自治县、市）代码+D+年份+T+5位数”；以房屋为主办理他项权登记的，“区县（自治县、市）代码+年份+T+5位数号码”。


（3）红色《房地产权证》在各区县（自治县、市）代码前加“丁”，其余编号规划与绿色《房地产权证》编号规则一致。


（4）《集体土地所有证》按各区县（自治县、市）现行规定编号。


2．计算机打印《房地产权证》、《集体土地所有证》。国有土地使用权出让、划拨或项目转让的土地登记，打印“土地状况”和权利人信息部分内容，“房屋状况”、“他项权利设定”部分加盖“此页空白”印章；土地房屋抵押登记填写“他项权利设定”页，“土地状况”、“房屋状况”部分均加盖“此页空白”印章。遗失补发的证书附记栏加盖“补发”印章。


3．核对证书的内容是否与审核意见一致、有无遗漏。


4．检查是否有应当在权证中记明的事项，如抵押登记、他项权利等不得遗漏。


（四）配图


将绘制好的附图由窗口工作人员张贴在权证指定位置上，并加盖骑缝章。


（五）收费


收费人员按土地房屋登记批准收取的各项税费标准，开具收款票据收取税费。


（六）发证


初审人员或缮证人员将打印好的《房地产权证》、《集体土地所有权证》送窗口。窗口工作人员完成下列工作：


1．检验领证人的身份证件及已缴税费收据。


2．收回《业务受理单》收据，将《发件登记簿》交领证人在领证栏目里签名。并记明日期、领证人的身份证件名称及号码。


3．发给领证人《房地产权证》或《集体土地所有权证》时，经其验看无异议后，在《业务受理单》收据联加盖“权证发讫”印章并入登记案件收存。


4．申请注销登记的，在《业务受理单》收据联加盖“注销登记已办结”专用章，须退还土地房屋权属证书的一并交申请人。


六、更正登记、注销登记的操作程序


（一）更正登记的操作程序


1．依申请更正登记


（1）登记机构进行外业房地籍调查；


（2）查阅《房地产登记簿》及原土地房屋文档；


（3）登记机构审查申请人补充提交的原始凭证；


（4）经审核符合更正登记条件的，办理更正登记；不符合更正登记条件的，填写《不予登记通知书》交窗口，送申请人。


2．依职权更正登记


（1）登记机构进行外业调查；


（2）查阅《房地产登记簿》及原土地房屋文档；


（3）经审核符合更正登记条件的，登记机构将更正登记结果在土地房屋所在地张贴《更正公告》，填写《更正登记通知书》送土地房屋权利人；


（4）登记机构凭土地房屋权利人提交的《更正登记通知书》、土地房屋权属证书办理更正登记；


（5）土地房屋权利人不提交土地房屋权属证书的，登记机构直接更正《房地产登记簿》记载事项；填写注销原土地房屋权属证书的《公告》一式两份，一份在土地房屋所在地张贴，另一份存入档案。


（二）注销登记的操作程序


1．查阅《房地产登记簿》及原土地房屋文档。


2．按照本《操作规程》第二部分的要求审核，经审核符合注销登记条件的，在申请人提交的土地房屋权属证书上加盖“注销”专用章；对土地房屋抵押注销的在申请人提交的他项权利证书上加盖“注销”专用章，在土地房屋权属证书注明抵押登记已注销，加盖“区县土地房屋抵押登记专用章”。


3．司法裁定注销且申请人不提交原土地房屋权属证书的，填写注销《公告》一式两份。一份由登记机构在土地房屋所在地张贴，另一份存入登记档案。


4．行政注销且无法收回原土地房屋权属证书的，填写注销《公告》一式两份，一份由登记机构在土地房屋所在地张贴，另一份存入登记档案。并填写《行政处理决定书》、《行政处理决定书送达回证》送土地房屋权利人。


七、其他登记的操作程序


（一）地下土地使用权的登记


1．地上、地下建筑物连为一体的土地使用权登记，按地面土地使用权确权。办理分户证时具体操作，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。


2．地上、地下建筑物连为一体且地上建筑物为多幢的，将地下建筑物的建筑面积计入地面多幢房屋建筑总面积，按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊多幢房屋的占地面积。


3．离开地面一定深度单独建造的地下建筑物的土地使用权（地下权）登记，其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在《房地产权证》土地部分“备注”栏注明“地下使用权”及相应地上土地使用权的特征。


（二）市政工程架空构筑物的登记


1．市政工程架空构筑物的登记由各区县（自治县、市）土地行政主管部门按照土地使用权登记的有关规定办理。


2．高速公路中的桥梁登记按高速公路的有关规定办理，不再对桥梁、隧道单独发证。


3．市政工程架空构筑物为跨区的独立跨江大桥的登记由市国土房管局按照使用权登记的有关规定直接办理。


（三）限制登记


1．检查身份证件


查看申请人的身份证件。申请人为单位的，应检验单位出具的《介绍信》。


2．查阅土地房屋文档


（1）限制登记的土地房屋是否进行权属登记;对土地房屋已办理变更登记的，收件人员应告知申请人。


（2）限制登记的土地房屋是否已进行限制登记;对土地房屋已受理司法查封的，人民法院作轮候查封时，收件人员应填写《土地房屋权利限制告知书》。


3．检查提交的资料是否符合限制登记的要求


（1）申请异议记载提交的资料是否与土地房屋权利有利害关系。


（2）申请拆迁限制是否提交拆迁行政主管部门出具的《暂停办理通知书》。

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