云南省物价局 云南省建设厅


云南省物价局、省建设厅关于印发《云南省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知
云南省物价局 云南省建设厅


通知

各地、州、市、县物价局、建委（建设局）、房管局：
为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费〔1996〕266号）和《云南省城市住宅小区物业管理办法》，特制定《云南省城市住宅小区物业管
理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），并将有关问题通知如下：
一、城市住宅小区物业管理是近几年来随着城市化进程出现的对住宅小区内物业项目进行维护、修理和整治并为居民提供服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。对此，各地物价、物业管理行政主
管部门要密切配合，共同做好此项工作。
二、各地物价部门在核定实行政府定价的普通住宅小区、房屋组团、楼宇的物业管理收费标准时，要注意规范把握，对别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价。收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。
同时，为鼓励提高物业管理质量，凡住宅小区在物业管理评选中达到部级标准的，物业管理服务收费可在原基础上上浮10％；评选达不到省级标准的，物业管理服务收费在原基础上下减10％；评选达到省级标准的，物业管理服务收费按现行标准执行。
三、对物业管理单位实行收费资格确认制度。根据《云南省城市住宅小区物业管理办法》中有关物业管理公司应与住宅小区管委会脱钩的规定，本《暂行办法》只适用于对已取得省《物业管理资格证书》的物业管理公司对其住宅小区、房屋组团和楼宇管理的收费。未取得省《物业管理
资格证书》及未接受委托合同的，各级物价部门在核定管理收费标准时，只核定（1）清洁卫生费；（2）保安费；（3）代收费三项标准。其余费用概不得收取。同时，应根据物业管理单位服务质量及小区住户反映情况，每年由物价部门、建设行政主管部门对物业管理单位收费资格进行
一次确认，凡未经确认的单位，不得收取费用。
四、住宅小区公用设施专用基金由开发建设单位按住宅小区建设投资总额2％的比例，在住宅小区移交时一次性向管委会划拨。
五、其它需委托进行管理的房屋的物业管理收费，可参照本办法执行。各地物价部门要认真规范收费行为，整顿收费秩序，经常进行监督检查，以防止和克服乱收费现象，努力促进我省物业管理市场体系的建立和完善。
附：
1．《云南省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
2．物业管理机构收费资格确认申请表（略）

附1：云南省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第一条 为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及业主、承租人、非业主使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于已取得省《物业管理资格证书》的物业单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
本办法所称物业管理服务收费是指物业管理单位接受住宅小区管委会，房屋组团、楼宇的业主、承租人、非业主使用人（以下简称委托人）的委托对城市住宅小区、房屋组团、楼宇及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修理、整治服务及提供
其它与居民生活相关的服务收取的费用。
第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与委托人的承受能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为委托人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修养护和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性质的服务收费以及公众性的车辆保管、太阳能、防盗门笼安装等服务收费，实行政府定价。
别墅区等高标准住宅小区的公共性、公众性和公众代办性服务收费实行政府指导价。
凡属为委托人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费资格的取得，由物业管理单位填报物业管理机构收费资格确认申请表，经物业所在地的县级物业管理部门，地、州、市物业主管部门，省物业主管部门依次确认物业管理资格及管理达标情况后，由物业管理单位根据实际提供的服
务项目和各项费用开支情况，向物业所在地的县级物价部门申报，县级物价部门审核后报地、州、市物价部门对委托管理的独立对象、具体项目审核后，报省物价局批准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与委托人协商议定，并将收费项目和收费标准报物业所在地的物价部门备案。
第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和委托人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑委托人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第八条 住宅小区、房屋组团、楼宇的公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
2．公共设施、设备日常运行、维修及养护费。服务内容包括：道路、路灯、消防、室外上下水管道，明暗沟、沙井、围墙、垃圾转运站等。
3．绿化管理费。服务内容包括：绿地、花木的维护、植被栽种、修剪、施肥、防虫害等养护。
4．清洁卫生费。服务内容包括：道路、庭院、楼道的清扫、垃圾收集掏运、各幢号屋顶水池清洗及化粪池清掏、清运。
5．保安费。服务内容包括：负责庭院、住宅小区、房屋组团、楼宇内的防盗、居家安全保卫、昼夜巡逻值班等。
6．办公费（含管委会办公经费）。
7．物业管理单位固定资产折旧费。
8．法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润按以上1至7项费用的5％计取。
第九条 别墅区等高标准住宅小区的物业管理收费由各地物价部门根据实际情况核定。
第十条 经物价部门核定的或由物业管理单位与委托人协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
第十一条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公开展示。
物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受委托人的监督。
第十二条 物业管理单位应严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
实行物业管理的住宅小区、房屋组团、楼宇，委托人应按物价部门核定的收费项目和标准逐月向物业管理单位缴纳物业管理服务费，逾期不缴纳的可按每天千分之三收取滞纳金。
第十三条 物业管理单位与委托人之间发生的收费纠纷，可由物业所在地的物价部门进行调处。
第十四条 物业管理单位已接受对住宅小区、房屋组团、楼宇委托实施物业管理并相应收取公共性服务费的；其它部门和单位不得再行重复征收内容相同的费项。
第十五条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或少服务的；
（六）其它违反本办法的行为。
第十六条 本办法由云南省物价局负责解释。
第十七条 本办法自发布之日起执行，各地可根据当地实际制定具体的实施细则。过去凡与本办法相抵触的有关规定同时废止。



1996年5月29日
农业部


农业部关于贯彻落实《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》的通知

农市发[2012]1号


　　各省、自治区、直辖市农业（农牧、畜牧兽医、渔业）厅（局、委），新疆生产建设兵团农业局、水产局：

　　《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发[2011]59号，以下简称《意见》）日前正式印发。《意见》提出了加强鲜活农产品流通体系建设的主要目标，进一步明确了重点任务和相关保障措施，是今后一个时期推动鲜活农产品流通体系建设的政策指导文件。各级农业部门要站在全局高度，充分认识加强鲜活农产品流通体系建设对于发展现代农业、促进农民增收、稳定市场运行、保障改善民生的重要意义，准确把握《意见》的精神实质，加强组织领导，加大工作力度，抓好贯彻落实。现就有关要求通知如下：

　　一、加快提高产销组织化程度。要大力支持农民专业合作社发展。广泛开展农民专业合作社示范社建设行动，加强合作社经营管理和流通人才培养。积极推进“农超对接”、“农校对接”、“农社对接”等流通方式，特别是要支持合作社在公益性农贸市场和社区菜市场开设直销点，推动实施对合作社在城市社区建立直销店、连锁店适当给予店面租金补贴等政策，拓宽合作社产品营销渠道。支持专业合作社增添田头冷库、冷链物流、快速检验检测、包装分级等设施设备，提高合作社标准化生产和规范化管理水平。要大力推进农业产业化经营。进一步完善和落实扶持农业产业化龙头企业发展的政策措施，支持龙头企业建设农产品生产基地，提高农产品贮运加工能力，推动产销合作，帮助龙头企业开拓国内外市场。发展订单农业，完善龙头企业与农户的利益联结机制，提高订单合同履约率。要大力加强农村经纪人培训。结合“阳光工程”的实施，把农村经纪人培训作为重要内容，着力培育一批经营行为规范、采购营销量大、辐射带动力强的农产品营销大户，在活跃农产品市场流通、促进农产品平衡供给中发挥骨干作用。

　　二、加快推进优势产区产地批发市场建设。要抓好规划指导。顺应农产品生产布局的变化，结合工业化、城镇化发展趋势，研究制定产地批发市场建设规划，鼓励社会多元主体参与产地批发市场建设。着力提高规划实施的前瞻性和约束性，确保规划能够落到实处，引导产地批发市场实现合理布局，避免无序竞争。要抓好升级改造。进一步严格农业部定点市场管理，加强与中国农业银行等金融机构的合作，积极争取信贷投入，支持定点市场开展市场信息收集发布系统、质量安全检验检测系统、环保卫生处理系统以及交易厅棚改扩建等基础设施升级改造，提高装备水平，拓展业务功能。充分发挥中国农产品市场协会的作用，加强经验交流和行业自律。要抓好示范带动。认真落实“十二五”规划纲要关于“建设一批国家级重点大型批发市场”的要求，紧紧依托优势产区，围绕主导品种，整合现有资源，重点培育建设一批国家级农产品专业批发市场，将其打造成为相关产业的物流集散中心、价格形成中心、信息传播中心、科技研发中心和会展贸易中心，形成与优势产业布局相匹配的现代农产品流通布局，健全现代农业产业体系，提高主产区的市场竞争力。

　　三、加快完善营销促销服务体系。要大力发展农业会展经济。继续办好中国国际农产品交易会等品牌农业展会，鼓励地方围绕特色产品举办会展活动，坚持企业主体地位，不断创新办展形式，提高办展水平，增强展会吸引力，推动构建国际性、全国性、区域性相结合，综合性和专业性相补充的会展营销促销平台。支持主产区在产区和销区举办各类特色优势产品产销对接活动。要积极推进电子商务。充分发挥农业信息网站在农产品营销方面的独特优势，完善网络促销平台，促进农产品网上对接，将网络促销平台打造成永不落幕的交易会。探索开展农产品电子商务试点，研究解决物流配送半径限制、网上交易缺乏信用、鲜活农产品标准化程度不高等实际问题，推动扩大网上交易规模。要大力推进农业品牌建设。积极稳妥发展无公害农产品、绿色食品、有机农产品和农产品地理标志，严格认证审查，严格证后监管，全面建立退出机制，维护“三品一标”品牌形象和公信力。鼓励发展农产品区域性公用品牌，加大宣传推介力度。推动生产经营主体开展产品商标注册登记，在市场竞争中培育、管理和创建自有品牌。

　　四、加快健全市场监测预警体系。要强化信息采集监测。完善信息采集平台，拓宽信息采集来源，加大信息采集频度，提高基础数据的准确性和时效性。加强生产实时动态监测，2012年要将蔬菜生产信息监测扩大到580个重点县，在全国选择50个肉牛主产县、100个肉羊主产县动态跟踪存栏、出栏等情况，继续做好200个水产养殖重点县养殖生产和80家水产品批发市场价格信息监测。要强化信息分析预警。结合当地实际，聚焦重点品种，加强与高等院校、科研院所、行业协会等机构的合作，构建大协作、大联合的工作格局，培养一支高水平的专家队伍，完善农产品预警分析体系，加强对苗头性、趋势性、规律性问题的研究，定期对农产品产销情况进行会商分析、研判预警。要强化信息发布引导。加大“金农工程”实施力度，建设12316信息平台，启动实施农民专业合作社信息化建设工程试点，加强与电视、广播等媒体合作，多形式、多渠道、多层次开展信息发布，不断增强基层面向农户的信息服务能力，着力解决当前鲜活农产品信息服务中存在的生产者“看不到、听不懂、用不上”问题，指导农民合理安排生产，保障市场供应，缓解买难卖难。

　　五、严格农产品质量安全监管。要深化专项整治。巩固已有专项整治成果，继续保持高压严打态势，联合相关部门加大对突出问题的整治力度，努力确保不发生重大农产品质量安全事件。要加强检验检测。进一步完善国家和省级例行监测制度，加强地县两级执法监督抽查工作，强化检打联动和综合执法。尽快启动实施农产品质检体系建设二期规划，加快投资建设地级，补充完善县级，不断提升检验检测能力。要加强农业标准化。依法加快农兽药残留标准清理步伐，抓紧转化一批国际食品法典标准，制定一批执法急需的安全标准和质量要求。不断扩大“三园两场”建设比例和规模，支持农业标准化整体推进示范创建，加大农业标准化宣传培训力度。要加强能力建设。开展农产品质量安全监管示范县创建，加快积极推进农产品质量安全追溯和产地准出管理，加快制定全国统一的《食用农产品质量安全合格证明管理办法》和《农产品质量安全追溯管理规范》。加快乡镇农产品质量安全监管机构建设，力争到2012年年底实现全国所有乡镇基本实现“有机构、有人员、有设备、有经费”。

　　加强鲜活农产品流通体系建设是一项长期的战略任务，也是一项复杂的系统工程，涉及面广。各级农业部门要积极争取支持，搞好沟通协调，创新发展模式，加强监督检查，在抓好以上重点工作的同时，和发展改革、商务等有关部门一道全面推动落实《意见》提出的各项任务，加快建设高效、畅通、安全、有序的鲜活农产品流通体系，保障鲜活农产品市场平稳运行，切实维护生产者和消费者利益。对工作中的新进展、新经验、好做法，以及存在的问题和意见建议，请及时反馈我部市场与经济信息司。

　　二0一二年一月十六日