二手房一房二卖的法律后果
作者：刘军
事实经过
甲与某房地产开发商乙于2004年12月1日签订房屋预售合同，合同约定了价款，付款日期、等条款，其中约定办理小产证时间为2005年8月31前。2005年8月20日，甲与丙签订《房屋买卖合同》，约定甲将该房屋转让给丙，总价款为90万，丙在当日支付定金2万元，待小产证办出之后支付25万元首付款，双方签订正式的房屋买卖合同，余款由银行贷款支付。如有违约，违约方支付守约方27万元违约金。合同签订后，甲在2005年9月15日取得小产证，但未通知丙。丙多次发函要求支付25万首付款，以及签订正式房屋买卖合同，均遭到甲的拒绝。后来，甲提出愿意双倍返还定金以解除合同，丙不同意。丙遂起诉到法院，要求解除合同，并要求甲支付27万元违约金。甲抗辩说，甲丙签订合同时其尚未取得房屋产权，甲丙买卖合同违反了国家有关未取得产权房屋不得买卖的规定，故合同无效；甲实际收到丙2万元定金，如果承担违约责任，顶多是定金的1倍，2万元。法庭经审理查明，甲已于2005年9月15日将该房屋以95万元另售他人，并办理了过户手续。
律师说法
本案具有一定代表性，现简要分析如下：
1、甲丙明确约定，待小产证办出后，双方再签订正式房屋买卖合同，从这一条可以看出，甲的意思表示是待小产证取得后再转让该房屋，目前是对以后转让房屋的具体条件进行约定，不违反国家有关未取得产证的房屋不得转让的规定，所以合同有效。
2、按照合同法有关规定，当合同中既约定了定金责任，又约定了违约金责任时，由守约方选择适用定金责任或违约金责任，违约方无权选择。在甲丙合同有效的情况下，甲方又将房屋另售他人，并办理了过户手续，构成违约，应承担违约责任。
3、按照合同法有关规定，当违约金过高时，当事人可以请求降低，法院可以酌情降低。如何判断违约金是否过高具有一定的不确定性。有的法官依据房价走向，如果合同签订后一段时间，三个月或四、五个月内，房价比较平稳，违约金可能就会比较低；房价上升得比较快时，法官可能对违约金支持得比较多。也有的法官不考虑房价因素，除非违约人能够证明守约人的损失比违约金低很多，否则违约金均不予降低。这几种不同的操作实践，难以判断是非对错。就本案而言，法官最后支持了10万元的违约金。
国家税务总局、国家外汇管理局关于试行申报出口退税免予提供纸质出口收汇核销单的通知
国家税务总局 国家外汇管理局
国家税务总局 国家外汇管理局关于试行申报出口退税免予提供纸质出口收汇核销单的通知
国税函[2005]1051号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、外汇管理分局（部）：
为简化出口收汇核销手续，推进贸易便利化，近来国家外汇管理局推行了“出口收汇核销网上报审系统”。为了衔接好出口收汇核销管理改革后的出口退税管理，国家税务总局和国家外汇管理局决定选择广东、辽宁、北京部分出口企业试行申报出口退税免予提供纸质出口收汇核销单出口退税专用联，税务机关使用出口收汇核销电子数据审核出口退税。现将有关事项通知如下：
一、试点地区国家税务局、外汇管理分局（部）应按照《国家税务总局 国家外汇管理局关于广东、辽宁、北京部分出口企业试行申报出口退税免予提供纸质出口收汇核销单的办法》（见附件），做好试点工作。
二、未试点地区的出口退税管理办法不变。
三、试点地区国家税务局、外汇管理分局（部）在试点工作中要密切配合，及时总结经验，共同推进试点工作，工作中遇到问题及时上报。其他已推行“出口收汇核销网上报审系统”的地区，可参照本通知精神，积极研究本地区操作事宜。国家税务总局、国家外汇管理局将根据试点情况及各地开展工作情况，研究全国推行工作。
附件：国家税务总局 国家外汇管理局关于广东、辽宁、北京部分出口企业试行申报出口退税免予提供纸质出口收汇核销单的办法
国家税务总局 国家外汇管理局
二○○五年十一月四日
附件：
《国家税务总局 国家外汇管理局关于广东、辽宁、北京部分出口企业试行申报出口退税免予提供纸质出口收汇核销单的办法》
为推行“出口收汇核销网上报审系统”，优化出口退税管理，国家税务总局和国家外汇管理局决定选择广东省30户、辽宁省20户、北京市西城区及经济技术开发区的出口企业（以下简称试点企业，辽宁、广东省试点企业名单见附件4）试行申报出口货物退（免）税时免予提供纸质出口收汇核销单出口退税专用联（以下简称出口收汇核销单）。现将有关事项通知如下：
一、试点企业2005年9月1日以后报关出口货物（以出口货物报关单<出口退税专用>上注明的出口日期为准），在向主管外汇管理机关办理出口收汇核销手续后，主管外汇管理机关无需在出口收汇核销单上加盖“出口收汇已核销”章。试点企业向主管税务机关申报出口货物退（免）税时无需提供出口收汇核销单。
二、试点地区省级国家税务局、外汇管理分局（部）应按已报国家税务总局和国家外汇管理局备案的本地区“出口收汇核销电子数据传输方案”（以下简称“传输方案”）组织实施相关电子数据传输工作。
“传输方案”应注重电子数据传输的安全、保密、准确、及时；传输数据应符合“出口退税审核系统”的数据接口标准；应制定双方电子数据对账制度。
试点地区省级国家税务局还应制定本地区税务系统内部的出口收汇核销电子数据传递机制和管理办法，确保电子数据的安全。
三、试点地区省级外汇管理分局（部）依据“传输方案”，按日向省级国家税务局传输试点企业的出口收汇核销电子数据（包括：已核销电子数据、逾期未核销电子数据等）。并根据双方确定的传递时限和传递途径，定期提供纸质《出口收汇已核销电子数据清单（出口退税专用）》（见附件1），做为办理出口货物退（免）税或佐证电子数据的凭据。
鉴于北京市国家税务局和国家外汇管理局北京市外汇管理部在“传输方案”中对出口收汇核销电子数据采用了电子签章的加密方式，国家外汇管理局北京市外汇管理部可不提供纸质《出口收汇已核销电子数据清单（出口退税专用）》。
四、根据《国家税务总局关于出口货物退（免）税管理有关问题的通知》（国税发〔2004〕64号）第二条规定，试点企业申报出口货物退（免）税时，对尚未到期结汇的，税务机关审核退（免）税时，可暂时免予审核出口收汇核销电子数据，但试点企业在货物报关出口之日（出口货物报关单＜出口退税专用＞上注明的出口日期为准）起180天内仍没有出口收汇核销电子数据的，按本通知第五条处理；属于国税发〔2004〕64号文件第二条所列举六种情形之一的，税务机关必须将试点企业申报退税数据与出口收汇已核销电子数据比对相符后，方能办理退（免）税。
税务机关审核退税时应注意核对申报数据“收汇核销单编号”项目与出口货物报关单“批准文号”项目的一致性。
五、试点企业申报出口货物退（免）税后，无收汇核销电子数据的处理。
（一）对于试点企业超过国税发〔2004〕64号文件有关提供纸质出口收汇核销单期限5个工作日仍未收到外汇管理机关传输的电子数据，主管税务机关向试点企业出具《无出口收汇已核销电子数据查询通知书》（简称《查询通知书》，见附件2）。通知试点企业在《查询通知书》送达之日起15个工作日内，提供其主管外汇管理机关签章的《出口货物已收汇核销证明》（简称《核销证明》，见附件3）。
（二）试点企业可凭《查询通知书》向主管外汇管理机关查询收汇核销情况。外汇管理机关对确已收汇核销的出口业务，应在查询之日起5个工作日内，为试点企业出具《核销证明》，并在出具《核销证明》的次日（遇节假日顺延）补传相关出口收汇已核销电子数据。
（三）试点企业的主管税务机关应对企业在规定期限内提供的《核销证明》与其电子数据进行审核，审核无误后按规定办理退（免）税。
（四）试点企业未在规定期限内提供《核销证明》或《核销证明》内容不符的，主管税务机关不予办理相关出口货物的退（免）税，已办理的予以追回，同时按有关视同内销货物征税的规定处理。
六、未试点出口企业的出口货物退（免）税管理办法不变。
七、本办法自2005年11月1日起执行。
附件：1.《出口收汇已核销电子数据清单（出口退税专用）》
2.《无出口收汇已核销电子数据查询通知书》
3.《出口货物已收汇核销证明》
4. 辽宁省、广东省试点企业名单
附件1-1：
出口收汇已核销电子数据清单（出口退税专用）
组织机构代码： 企业名称：
核销起始日期： 终止日期：
序号
出口收汇核销单号
贸易方式代码
出口报关单号
出口 金额 折美元
收汇核销金额折美元
进口报关单核销金额折美元
差额 金额 折美元
核销 日期
合计
附件1-2：
《出口收汇已核销电子数据清单（出口退税专用）》的说明
一、“组织机构代码”指：质量技术监督局核发的中华人民共和国组织机构代码证上的9位代码。
二、“核销起始日期”指：本清单所包括的正常传递电子数据中（不含开具《核销证明》的补传电子数据），日期最早的“核销日期”。
三、“终止日期”指：本清单所包括的正常传递电子数据中（不含开具《核销证明》的补传电子数据），日期最近的“核销日期”。
四、“序号”为流水号。
五、“出口收汇核销单号”指：出口收汇核销单的9位编号。
六、“贸易方式代码”指：出口货物贸易方式的代码。
七、“出口报关单号”指：出口货物报关单（出口退税专用）右上角编号的后9位。
八、“出口金额折美元”指：出口货物报关单（出口退税专用）“总价”折算美元的金额。
九、“收汇核销金额折美元”指：外汇管理机关已核销的出口收汇折算美元的金额。
十、“进口报关单核销金额折美元”指：采用进口金额抵扣核销方式的进口货物报关单“总价”折算美元的金额。
十一、“差额金额折美元”指：差额核销项下的核销差额折算美元的金额。
十二、“核销日期”指：该收汇核销单实际办理核销的日期
附件2-1：
编号：
无出口收汇已核销电子数据查询通知书
_____________________：
你公司____年__月__日向我局申报的出口货物退（免）税资料中，收汇核销单编号________________________ 等共____条出口收汇核销单申报未在规定期限内与外汇管理机关提供的出口收汇已核销电子数据比对相符（详见附表）。
对上述情况如有异议，请执本通知书向外汇管理机关办理查询手续。并在本通知书送达的15个工作日内，向我局提供外汇管理机关签章的《出口货物已收汇核销证明》。
逾期我局将依据《国家税务总局关于出口货物退（免）税管理有关问题的通知》（国税发[2004]64号）、《国家税务总局关于出口企业未在规定期限内申报出口货物退（免）税管理有关问题的通知》（国税发[2005]68号）等有关文件规定，对上述出口收汇核销单涉及的出口货物不予办理退（免）税，已办理的予以追回，并按规定视同内销货物予以征税。
XX国家税务局
(公 章)
年 月 日
注：“编号”为4位地区码+4位年月+4位序号
附件2-2：
附 表
XX国家税务局（公章）
序号
收汇核销单号
出口日期
出口报关单编号
备注
第 页，共 页 填表日期：
填表说明：
1.“序号”为流水号
2. “收汇核销单号”为无电子数据的收汇核销单9位编号
3. “出口日期”指出口货物报关单（出口退税专用）上注明的出口日期
4. “出口报关单编号”指收汇核销单对应的出口货物报关单（出口退税专用）右上角编号的后9位
附件3-1：
编号：
出口货物已收汇核销证明
________________国家税务局：
经核对，________________（组织机构代码： ）的下列出口收汇核销单已按规定办理了核销手续，相关电子数据将于 年 月 日补传。
序号
收汇核销单编号
出口日期
出口报关单编号
核销日期
备注
特此证明。
XX外汇管理局
年 月 日
附件3-2:
《出口货物已收汇核销证明》的说明
一、 “编号”为4位地区码+4位年月+4位顺序号。
二、“组织机构代码”指：质量技术监督局核发的中华人民共和国组织机构代码证上的9位代码。
三、各级外汇管理局开具本证明后，应按日将电子数据传输到税务机关。
四、 表内项目说明：
1. “序号”为流水号
2. “收汇核销单号”为收汇核销单9位编号
3. “出口日期”指出口货物报关单（出口退税专用）上注明的出口日期
4. “出口报关单编号”指收汇核销单对应的出口货物报关单（出口退税专用）右上角编号的后9位
5. “核销日期”指该收汇核销单实际办理核销日期
附件4：
试点企业名单
辽宁省
序号
企业名称
1
沈阳机床进出口有限责任公司
2
沈阳金杯进出口有限公司
3
东方纺织有限公司
4
中光电子有限公司
5
沈阳西科石英有限公司
6
乐金电子（沈阳）有限公司
7
瓦克华磁性材料有限公司
8
辽宁成大实业有限公司
9
沈阳中基对外贸易有限责任公司
10
沈阳吉兴对外经济贸易公司
11
沈阳韩氏管道配件有限公司
12
辽宁鸿业贸易有限公司
13
辽宁省医药对外贸易公司
14
辽宁明泰汽车贸易有限公司
15
东北制药总厂
16
辽宁冶金进出口有限责任公司
17
沈阳安娜国际时装
18
沈阳三洋空调有限公司
19
沈阳鸿本机械有限公司
20
沈阳新日铝制品有限公司
广东省
序号
企业名称
1
广东省丝绸（集团）公司
2
广东省轻工进出口股份有限公司
3
北方光电科技股份有限公司
4
广东省土产进出口（集团）公司
5
广东南方富达进出口有限公司
6
广东省文教体育用品进出口公司
7
广州市对外贸易白云有限公司
8
旭丽电子（广州）有限公司
9
建兴光电科技（广州）有限公司
10
美国通用电器塑料中国有限公司
11
广东茶叶进出口有限公司
12
广州纺织品进出口集团有限公司
13
广州市纺织工业联合进出口公司
14
广东省丝丽国际集团贸发有限责任公司
15
广东省外贸开发公司
16
广东省食品进出口集团公司
17
广东省畜产进出口集团公司
18
广东省丝丽国际集团服装有限责任公司
19
广东省丝丽国际集团金丝达有限责任公司
20
广州市兴贸贸易有限公司
21
广东省工艺品进出口（集团）公司
22
捷普电子（广州）有限公司
23
奥林巴斯（广州）工业有限公司
24
广州市虎头电池集团有限公司
25
广州添利线路板有限公司
26
番禺中德电控有限公司
27
名幸电子（广州南沙）有限公司
28
依利安达（广州）电子有限公司
29
广东省机械进出口股份有限公司
30
广东省丝丽国际集团恒通贸易有限公司