建设部


商品房销售管理办法


（２００１年３月１４日经建设部第３８次部常务会议审议通过，建设部部长俞正声４月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月１日起施行。）

第一章 总则

第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章 销售条件

第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章 广告与合同

第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，接以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝—————————————×１００％
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章 销售代理

第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

第五章 交付

第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章 法律责任

第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处５万元以上１０万元以下的罚款。
第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款。
第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处２万元以上３万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以２万元以上３万元以下罚款。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以２万元以上３万元以下罚款。
第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自２００１年６月１日起施行。

山东省人民政府


山东省公共场所治安管理办法（2004年修正）


（1992年11月3日山东省人民政府令第36号发布 根据2004年7月15日山东省人民政府令第172号修订）



第一条 为加强公共场所的治安管理，保护正当经营，保障公众活动的正常开展，根据国家有关法律、法规的规定，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称的公共场所包括：

（一）影剧院、俱乐部、文化宫（馆、站）、青（少）年宫、群众艺术馆；

（二）录像放映点、音乐厅（茶座）、卡拉OK厅、曲艺厅、舞厅（场）、游艺室、游乐场、电子游戏室；

（三）体育场（馆）、游泳池（场）、溜冰场、健身房、台球场（室）、保龄球场、高尔夫球场；

（四）博物馆、美术馆、展览馆、图书馆；

（五）公园、风景游览区；

（六）饭店、酒馆（吧）、咖啡馆、理发店、美容厅、浴室；

（七）车站、码头、渡口、民用飞机场及其广场；

（八）集贸市场、证券交易市场、大型商场（店）；

（九）用于举办大型定货会、展览（销）会、物资交流会、灯会、庙会、山会、体育比赛、文化演出的临时场所；

（十）省公安机关认为应列入治安管理的其它公共场所。

旅馆业和营业性射击场的治安管理，按照有关规定执行。

机关、团体、军队、企事业单位对外营业的公共场所的治安管理适用本办法。

第三条 公安机关是公共场所治安管理的主管部门，工商行政管理、文化、广播电视、体育、商业、城乡建设、铁路、民航、交通、旅游等部门应配合公安机关搞好公共场所的治安管理。

第四条 固定的公共场所必须符合下列安全要求：

（一）建筑物和各项设施坚固安全，安全出口处设置明显的标志，疏散通道畅通；

（二）消防设备齐全有效，放置得当；

（三）电器设备符合安全标准，夜间开放的公共场所须有足够的照明设备和突然停电时的应急措施，临时增加电器设备，必须采取相应的安全措施；

（四）核定人员容量，不得超员；

（五）使用音响音量符合国家规定；

（六）售票处、财会室、机房、播映室、配电室、锅炉房、库房、贵重物品储藏室、物品寄存处等，按规定配置安全防卫设施；

（七）危险的路段、部位，设置护栏等安全设施；

（八）禁止游客、顾客、观众进入的区域，应设置明显标志；

（九）其他法律、法规、规章规定的公共场所应具备的安全条件。

第五条 公共场所严禁下列行为：

（一）打架斗殴、寻衅滋事、侮辱妇女；

（二）卖淫、嫖娼或者组织、强迫、引诱、容留、介绍他人卖淫嫖娼；

（三）吸毒、贩毒；

（四）赌博或者为赌博提供条件；

（五）算命、测字及其他封建迷信活动；

（六）制作、复制、出售、出租或者传播淫秽物品；

（七）非法携带枪支弹药、管制刀具和易燃易爆、剧毒、腐蚀、放射性等危险物品；

（八）污损文物古迹、古树名木、雕塑、建筑设施；

（九）其他扰乱公共秩序的行为。

第六条 严禁公共场所经营单位雇佣、诱使服务人员进行色情服务，招徕顾客。

第七条 公共场所实行治安责任制。公共场所单位的法定代表人或主要负责人为本场所的治安责任人，应对所经营或者管理的公共场所的安全负责，落实安全措施，维护治安秩序。

公共场所应建立治安保卫组织或配备治安保卫人员，规模较大、治安情况复杂的公共场所，主办单位须设立治安办公室。

公共场所治安保卫人员上岗前，主办单位应按照公安部门的要求对其进行安全业务和职业道德培训。

第八条 公共场所应根据维护公共安全和秩序的要求，制定游客、顾客或观众须知，悬挂张贴在明显位置。

公民应当遵守公共场所的有关规则，自觉维护公共场所的治安秩序。

第九条 公共场所发生扰乱公共秩序、影响公共安全的行为和治安灾害事故时，经营单位应予以劝阻、制止和维护现场秩序，组织抢救伤员，疏散群众，并及时报告公安机关和有关部门。

第十条 在公共场所摆设商业摊点，应在指定位置，不得妨碍治安、交通秩序。

第十一条 举办大型群众、文化体育等涉及公共安全的活动，举办单位应于活动举行日期的30日前，按照国家有关规定向所在地县级以上公安机关申请安全审查。申请安全审查的条件依照国家有关规定执行。公安机关接到申请后，应在7日内作出批准或者不批准的书面决定并通知举办单位。逾期不通知的，视为批准。

第十二条 公安机关应当经常对辖区内的公共场所进行安全检查。公安人员到公共场所进行检查时，应出示由省公安厅统一核发的证件，公共场所工作人员应当予以协助。

第十三条 具有下列事迹之一的单位和个人，由人民政府或公安机关、主管部门给予表彰或奖励。

（一）模范执行本办法，落实安全防范措施，成绩显著的；

（二）制止违法犯罪行为或抓获违法犯罪分子的；

（三）协助公安机关查破案件的；

（四）在同治安灾害事故斗争中事迹突出的。

第十四条 违反本办法第十一条规定，未经公安机关批准举办涉及公共安全的活动，公安机关应责令其补办安全审查手续，不具备安全条件的，公安机关有权停止其活动。

第十五条 违反本办法第四条、第五条规定的，公安机关依据有关法律、法规的规定处理。

第十六条 违反本办法第六条规定，由公安机关对经营单位处1万元以下罚款，对负责人员和其他直接责任人员处200元以下罚款，并责令其限期整顿。

第十七条 当事人对公安机关依据本办法作出的处理不服的，可以依照国家有关法律、法规的规定申诉、起诉。逾期不申诉、不起诉又不履行处理决定或不履行法院生效判决的，由公安机关依法强制执行。

第十八条 公安机关在给予罚款处理时，须使用财政部门统一制定的罚款收据。罚款收入一律上交同级财政。

第十九条 公安人员在公共场所执行公务时，应严格执法，秉公办事，不得滥用职权，徇私舞弊。违者给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第二十条 本办法自公布之日起施行。

1986年8月26日省人民政府发布的《山东省公共文体娱乐游览场所治安管理办法》同时废止。