房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担

宋晓锋


　　吕某买房10年之久，售房人却未为其办理产权证，原因何在？售房人拒绝办证的理由能否成立？办证请求权是否适用诉讼时效？逾期办证的违约金该如何计算？

1. 案情简介

　　1999年8月15日，吕某与北京市民政局住宅合作社（以下简称合作社）签订《房屋销售合同》，约定吕某购买合作社建设的位于昌平区沙河镇民园小区一套房屋，房屋总价款为100073元，双方在房屋交付后九十天内到房屋交易部门办理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。吕某按约定支付首付款30022元，其余房款以银行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。2000年10月20日，吕某办理了入住手续。但至今合作社仍未给吕某办理房屋产权过户手续。2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社继续履行合同，办理过户手续；支付逾期办理房屋过户手续的违约金59555.9元。
　　合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有（2009）一中初字第9771号民事调解书为证。违约的是吕某，不是合作社；未办理房屋产权过户手续，是原告自己造成的，并且因其拖欠贷款曾在2002年10月13日给物业写信同意由原来的物业收回房屋过户；吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求办理房屋过户手续。

2.裁判要点

　　一审法院认为：原被告签订的《房屋销售合同》合法有效；原告未按期偿还银行借款，是导致被告代其偿还后发生追偿纠纷的原因，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鉴于双方有关追偿借款的纠纷现已通过诉讼解决，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的要求，本院予以支持。故判决，被告于北京市民政局住宅合作社于本判决生效后三十日内协助原告吕某办理房屋所有权登记；驳回原告的其他诉讼请求。

3.评析意见

　　3.1吕某已履行了购房人的主要义务，合作社以代吕某偿还银行借款为由拒不协助吕某办理产权证的抗辩理由不应成立。

　　抗辩权，是指对抗请求权的权利，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
　　抗辩权有以下特征：（一）其行使以请求权的行使为前提，没有请求权的行使，抗辩权自无必要行使。（二）抗辩权只能由法律明确规定而产生，约定的抗辩事由只能产生合同的权利，而不是抗辩权。（三）抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决定，不主动援引者视为放弃；法官不得主动依职权审查抗辩权是否存在。（四）抗辩权的行使有一定的期限限制，该期限要么由法律规定，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，因为抗辩权是依附于请求权而发生的，如果对方请求权合法成立，则抗辩权也就合法成立，如果对方的请求权不合法，则抗辩权也无必要行使。
　　本案系房屋买卖合同纠纷，吕某作为购房人的主要义务是及时足额支付房款。本案中，吕某已及时向合作社支付了首付款，并且通过银行按揭贷款也将剩余房款支付给了合作社，吕某依约履行了买方人的主要义务。关于吕某因种种原因未及时偿还银行借款，合作社作为担保人为吕某偿还银行借款，这属于担保追偿纠纷，这与本案属于不同的法律关系，并且合作社就代吕某偿还借款事宜已诉至法院并经法院调解结案，其作为担保人的权益已得到保护，合作社以宫某不偿还其作为担保人代为偿还的款项为由拒不履行其作为售房人的主要义务，拒不协助吕某办理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能成立。
　　一审法院认为“原告未按期偿还银行借款，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立。”是错误的。一审法院混淆了买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷两种法律关系，错误的理解了抗辩权的性质及使用条件，从而错误的认定了合作社的抗辩理由。

　　3.2合作社未按约定协助吕某办理产权证违反合同的主要义务构成违约，应承担延期办理产权证的违约责任

　　合作社作为售房人的主要义务是交付房屋、协助办理过户手续。本案中，吕某及时足额支付了房款，合作社也应该全面履行合同，及时交付房屋、协助办理过户手续。但在吕某支付房款后的长达10年的时间里，合作社未曾履行其办证义务。
　　根据《合同法》及双方签订的《《房屋销售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承担违约责任，应尽快协助吕某办理涉案房屋的房屋所有权登记，并且应向吕某支付逾期办理产权证的违约金。一审法院不支持吕某要求合作社支付逾期办理产权证的违约金的诉求是错误的。

　　3.3关于办理产权证的请求权是否适用诉讼时效

　　吕某于1999年买房，10年后才请求办理产权证，吕某的办证请求权是否适用两年的诉讼时效呢？
　　关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
　　最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
　　本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房屋交付，吕某已实现对房屋的占有，吕某请求合作社办理房屋所有权登记的请求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规定。

　　3.4关于延期办理产权证违约金诉讼时效的起算
　　吕某购买合作社房屋，合作社虽向吕某交付房屋，但没有及时办理产权证，违反了合同的主要义务，应当承担支付违约金责任。违约金是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。但延期办理产权证违约金应从何时起算呢？
　　诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。”这一规定比较原则，司法实践中，民事案件千差万别，具体到个案，其时效起算点也不相同，也比较难把握。
　　关于延期办理产权证违约金应从何时起算有两种代表观点：一种观点认为延期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人履行完毕自己的办证义务后开始，在这之前，权利人虽然知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，向法院要求保护的范围无法明确，自然不应开始计算诉讼时效；另一种观点认为违约金请求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人起诉之日起倒退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人丧失了对该部分的违约金胜诉权。
　　笔者认为，房地产开发商在房屋买卖中处于强势地位，为了保护购房人权益，开发商逾期延期办理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不是分段计算。

　　3.5关于延期办理产权证违约金的截止日期
　　在办理产权证过程中，出卖人的义务首先是办理大产权证，这是买房人办理分户小产权的前提；其次出卖人只负有协助义务。办理产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买房人都无法单方完成。在实践中，导致逾期办理产权证的原因很多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。产权证何时能办理下来，不是出卖人所能左右的。
　　售房人是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，只要出卖人在约定或法定期限内提交办证所需材料，且其所提交的资料已经具备了办证条件，就可以认为办证义务履行完毕，不应在承担违约责任。
　　本案中，合作社并未将办理产权证所需要的材料提交给有关部门，延期办理产权证的违约金的截止日期应为合作社履行了报送办理房产证所有权所需的材料之日。

作者简介：宋晓锋，男，河北定州人，河北经贸大学管理学学士，辽宁大学法律硕士，现系北京市丹宁律师事务所律师。
主要业务领域：房地产、公司法务、刑事辩护、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。
国务院办公厅


关于加强发展粮食生产专项资金管理的若干规定
1986年7月21日，国务院办公厅

为管好用好发展粮食生产专项资金，保证专款专用，达到预期的经济效益，现对这项资金的使用管理作如下规定：

一、资金的使用原则
（一）建立发展粮食生产专项资金，是中共中央、国务院为发展粮食生产所采取的重要措施。凡是使用这项资金的地区和部门，都必须围绕发展粮食生产的要求，保证这项资金直接用于改善生产条件，改进技术措施，增加粮食产量，增强粮食生产后劲。该资金必须专款专用，任何地区、任何部门不得以任何理由挤占挪用。
（二）各级财政不得将发展粮食生产专项资金抵顶中央和地方的“农口”基建投资、支援农村生产支出和农林水利气象等部门的正常事业费，不得因此减少应正常增加的上述资金。各项支援农村生产的资金要统筹安排，合理使用，避免重复或脱节。
（三）这项专项资金要重点投放到粮食生产基地县和发展粮食生产潜力大的地区，不要分散财力。要从增产粮食出发，因地制宜，缺什么补什么，讲求实效，尽快形成生产能力。粮食生产基地要建一片成一片。
（四）划分基本建设投资与事业费，要按有关规定办理。按规定应由基本建设投资安排的项目，必须在基本建设投资中安排，不要挤占发展粮食生产专项资金。

二、资金的使用范围
（一）用于兴建和整修小型农田水利设施所需材料、设备费及技工工资补助。小型农田水利设施，是指大中型排灌区骨干工程的支渠以下（不包括支渠）的配套工程和县属排灌工程、排灌站、机电井建设及设备更新改造、机械清淤；小型水库的除险加固；渠道防渗、管道灌溉等节水节能技术措施。
（二）用于县级及其以下事业单位为改造中低产田、推广先进农业技术所必需添置的仪器设备和小型化验室（每县一般二十平方米左右）的费用。
（三）用于繁育推广优良品种所需增添的基础设施的经费，包括晒场、精选加工设施、检验仪器及良种储存设施等。
为鼓励种子部门积极经营、示范推广当地农民尚未种植过的粮食优良新品种，经省或地（市）的农业和财政部门批准，可酌情给予“新良种示范推广补贴”，补贴期限不超过两年。
（四）用于县级农业服务单位为普及农业、水利新技术经营有关生产资料所需的周转金。
（五）用于县级为推广农业、水利、农机先进技术，培训干部和农民技术员所需的资料印刷、设备购置、师资补助费等。
发展粮食生产专项资金不得用于农业生产资料及农产品的价格补贴，不得用于事业单位人员、机构的开支，不得用于发展乡镇企业和其他多种经营，不得用于购置汽车、电视录相等设备，不得盖楼堂馆所，不得用于修建办公室、宿舍等非生产性建筑设施。

三、资金的管理
（一）年度指标由财政部商农牧渔业部、水利电力部下达到省、自治区、直辖市，其中中央财政安排40％，地方财政安排60％．地方财政安排不足60％的，年终决算时，按批例扣回中央拨款或抵作下年中央拨款。
地方财政安排的资金，省、县级各负担的额度，由省、自治区、直辖市自行规定，并组织落实。
（二）资金的使用管理和经济效益，由省级人民政府负责落实。各省、自治区、直辖市及计划单列市的粮食生产基地建设项目、资金分配和经济效益计划，要报送财政部、农牧渔业部、水利电力部核备。省级财政部门要根据批准的规划，按项目按进度拨款。
（三）要将发展粮食生产专项资金纳入预算管理，并按支农资金用途列入有关科目，除在地方财政总预算中反映外，还要单独编报预算。年终应按预算编报程序和计算口径，及时编报支出决算，并附送经济成果说明。年终结余（包括待分配指标），结转下年度使用。
（四）各地要结合实际情况，实行资金有偿使用和无偿补助相结合的办法。凡在三、五年内有明显经济收入的项目，原则上应实行有偿使用。收回的资金继续用于发展粮食生产，按财政部门有关规定管理。
（五）各级财政、农牧渔业、水利电力部门要加强对建设项目进展和资金使用情况的监督检查，特别是对设备购置经费要严格控制，不得随意开口。发现问题要及时纠正，被挤占挪用的资金要限期收回；超过使用范围的支出必须剔除。项目完成后，要及时组织验收，发现质量不合格的，应采取措施加以补救。